Romano
10-08-2021, 10:41
Thế Giới Di Động vừa gửi thêm công văn mới yêu cầu chủ nhà phản hồi về thương lượng giảm giá thuê hoặc sẽ thanh lư hợp đồng theo "điều khoản bất khả kháng".
Xoay quanh lùm xùm giảm giá thuê mặt bằng, Công ty Thế Giới Di Động (TGDĐ) vừa mới gửi thêm công văn ngày 6/10 đến các đối tác vẫn chưa thương lượng được. Đây đă là công văn thứ 4 mà doanh nghiệp đề nghị giảm giá mặt bằng với số chủ nhà c̣n lại.
Theo đó, TGDĐ có nhắc lại công văn trước đó (ngày 2/8) là sẽ không thanh toán 100% tiền thuê cửa hàng tạm đóng cửa và chỉ thanh toán 30% tiền thuê với cửa hàng bị hạn chế hoạt động theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước.
Việc giảm tiền thuê này chỉ áp dụng trong thời gian cửa hàng tạm đóng cửa/hạn chế hoạt động v́ ảnh hưởng của dịch bệnh. Tiền thuê đă thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng.
Chính sách này không áp dụng đồng thời với các hợp đồng thuê đă đạt được thỏa thuận giảm giá trong các công văn trước đó.
Phản hồi hoặc thanh lư hợp đồng
TGDĐ cho biết văn bản ngày 6/10 này mới được gửi ra do đă đến kỳ thanh toán tiền thuê mặt bằng, nhưng công ty vẫn chưa nhận được sự phản hồi của một số đối tác về nội dung các công văn đă gửi trước đó.
Do vậy, chuỗi bán lẻ này ra “tối hậu thư” yêu cầu các chủ nhà phản hồi trước ngày 25/10 để hai bên đi đến thống nhất mức giảm giá thuê mặt bằng trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong trường hợp đạt thỏa thuận, hợp đồng thuê sẽ điều chỉnh theo sự thống nhất của các bên.
“Sau ngày 25/10/2021, nếu công ty không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ đối tác th́ sẽ tiến hành các nội dung như đă thông báo trong công văn ngày 2/8, đồng thời sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lư hợp đồng thuê theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đă kư", văn bản TGDĐ nêu rơ.Đại diện truyền thông của TGDĐ không đưa ra b́nh luận về các nội dung trong công văn mới gửi đi, bởi đây là nguyên tắc bảo mật giữa 2 bên trong hợp đồng.
Trước đó, một cá nhân đang cho thuê mặt bằng tại địa chỉ 160A Trần Phú (tỉnh B́nh Định) đă có đơn phúc đáp lại công văn ngày 2/8 bày tỏ sự không đồng ư với động thái trên của TGDĐ.
Ông cho biết giá thuê mặt bằng được nêu rơ tại Điều 4 của hợp đồng và Điều 9 cam đoan của các bên "không có điều khoản nào nêu rơ việc Thế Giới Di Động được tự ư giảm giá thuê mặt bằng" khi xảy ra dịch Covid-19 tại An Nhơn và chưa có sự đồng ư của người cho thuê mặt bằng.
Vị này nói thêm "đồng ư đại dịch diễn ra làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các doanh nghiệp tuy nhiên không phải v́ vậy công ty tự giảm giá mà không quan tâm đến ư kiến của người cho thuê nhà". Đối với công văn ngày 6/10, ông nói với Zing vẫn chưa nhận được văn bản này.
Một nguồn tin từ TGDĐ cho biết khi đợt dịch thứ 4 bùng phát th́ tập đoàn đă bắt đầu liên hệ với chủ nhà để xin gặp mặt thương lượng, hỗ trợ giảm giá thuê mặt bằng. Công ty đă được phần lớn đối tác hỗ trợ và không c̣n nhận các công văn như trên.
Vị này nói thêm chỉ số ít chủ nhà thiếu thiện chí hợp tác mới nhận được công văn cuối, đồng thời mức độ thiện chí ở các công văn về sau sẽ giảm dần và theo hướng một chiều đến các chủ nhà thiếu thiện chí, mục đích để họ chịu gặp mặt công ty và có thương lượng.
Khó xác định sự kiện "bất khả kháng"
Trao đổi với Zing, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho biết nếu bản hợp đồng thuê mặt bằng với điều khoản về “sự kiện bất khả kháng” không rơ ràng th́ vấn đề “dịch bệnh” không thể xác định là lư do bất khả kháng để giải quyết xung đột hợp đồng giữa TGDĐ và chủ mặt bằng.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng không có quy định th́ phải tham chiếu quy định pháp luật, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rơ sự kiện bất khả kháng là “sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đă áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".
Việc tạm ngừng kinh doanh của các đơn vị mặt bằng v́ dịch bệnh vừa qua được xem là một sự kiện bất khả kháng, nhưng đó mới là điều kiện cần. Điều kiện đủ là bên thuê nếu muốn không thanh toán tiền thuê th́ phải chứng minh họ đă áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép mà vẫn không thể khắc phục được hậu quả.
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê mặt bằng là thỏa thuận dân sự. Do đó nếu không có thỏa thuận rơ ràng về vấn đề pháp lư, bất kỳ sự thay đổi nào trong việc thực thi hợp đồng cũng phải do hai bên đồng ư. Hành động đơn phương của một bên mà gây thiệt hại cho bên c̣n lại sẽ bị xem là trái luật.
Giả sử nếu bên cho thuê mặt bằng không đồng ư th́ bên thuê cũng chỉ có thể khởi kiện ra Ṭa yêu cầu “sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản” khi xác định dịch bệnh là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Bên thuê mặt bằng khó khăn th́ bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Các doanh nghiệp lớn và niêm yết cần hành xử đúng luật thay v́ hành xử vô lư.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc
Theo luật sư, cả 2 trường hợp nêu trên, nếu có xung đột dẫn đến tranh chấp th́ cơ quan tài phán sẽ có phán quyết chứ không thể một bên tự đưa ra phán quyết đơn phương được.
Cho dù nhiều người cho thuê mà hầu hết người đồng ư giảm tiền thuê th́ cũng không có quyền áp dụng tương tự cho người c̣n lại, v́ mỗi chủ thể là một bên trong quan hệ pháp lư, cần tôn trọng.
Luật sư Lộc cho rằng bên thuê mặt bằng khó khăn th́ bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Các doanh nghiệp lớn và niêm yết cần hành xử đúng luật thay v́ hành xử vô lư để rồi nhận hậu quả sau này, trong đó có quyền lợi của cổ đông.
Bà Vơ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP. HCM, cho rằng diễn biến này có nhiều điều khoản thuộc về bảo mật khiến nhiều người ở ngoài không đánh giá được bên nào tạo khó khăn cho bên nào.
Trên thực tế, việc thuê nhà phố có nhiều bất lợi hơn so với thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại (TTTM) do phụ thuộc vào ư chí chủ quan của chủ nhà. Các TTTM hoạt động theo hệ thống công ty và hợp đồng được kiểm soát chặt chẽ giữa các bên nên các vấn đề như giảm giá hay phá hợp đồng đều được bộ phận pháp lư xử lư dựa trên pháp luật.
Trong khi với chủ nhà phố, các chủ nhà có thể đưa ra những yêu cầu dựa trên cảm nhận cá nhân. Những tranh chấp xảy ra khi các bên chưa gặp được yêu cầu của nhau trên hợp đồng hoặc đưa ra những đề nghị khiến chủ nhà cảm thấy không chấp nhận được.
Một trường hợp khác là khi chủ nhà đă đưa ra mức hỗ trợ nhưng ở phía doanh nghiệp cảm thấy mức giảm này là chưa đủ để điều chỉnh thu chi của họ.
Bà Trang nhấn mạnh việc thuê nhà phố lúc này đ̣i hỏi nhiều hơn ở sự cảm thông giữa chủ nhà. Sự thỏa thuận này sẽ mang tính cá nhân hơn so dựa trên một hợp đồng có tính pháp lư cao hơn giữa các doanh nghiệp với nhau.
Xoay quanh lùm xùm giảm giá thuê mặt bằng, Công ty Thế Giới Di Động (TGDĐ) vừa mới gửi thêm công văn ngày 6/10 đến các đối tác vẫn chưa thương lượng được. Đây đă là công văn thứ 4 mà doanh nghiệp đề nghị giảm giá mặt bằng với số chủ nhà c̣n lại.
Theo đó, TGDĐ có nhắc lại công văn trước đó (ngày 2/8) là sẽ không thanh toán 100% tiền thuê cửa hàng tạm đóng cửa và chỉ thanh toán 30% tiền thuê với cửa hàng bị hạn chế hoạt động theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước.
Việc giảm tiền thuê này chỉ áp dụng trong thời gian cửa hàng tạm đóng cửa/hạn chế hoạt động v́ ảnh hưởng của dịch bệnh. Tiền thuê đă thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng.
Chính sách này không áp dụng đồng thời với các hợp đồng thuê đă đạt được thỏa thuận giảm giá trong các công văn trước đó.
Phản hồi hoặc thanh lư hợp đồng
TGDĐ cho biết văn bản ngày 6/10 này mới được gửi ra do đă đến kỳ thanh toán tiền thuê mặt bằng, nhưng công ty vẫn chưa nhận được sự phản hồi của một số đối tác về nội dung các công văn đă gửi trước đó.
Do vậy, chuỗi bán lẻ này ra “tối hậu thư” yêu cầu các chủ nhà phản hồi trước ngày 25/10 để hai bên đi đến thống nhất mức giảm giá thuê mặt bằng trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong trường hợp đạt thỏa thuận, hợp đồng thuê sẽ điều chỉnh theo sự thống nhất của các bên.
“Sau ngày 25/10/2021, nếu công ty không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ đối tác th́ sẽ tiến hành các nội dung như đă thông báo trong công văn ngày 2/8, đồng thời sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lư hợp đồng thuê theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đă kư", văn bản TGDĐ nêu rơ.Đại diện truyền thông của TGDĐ không đưa ra b́nh luận về các nội dung trong công văn mới gửi đi, bởi đây là nguyên tắc bảo mật giữa 2 bên trong hợp đồng.
Trước đó, một cá nhân đang cho thuê mặt bằng tại địa chỉ 160A Trần Phú (tỉnh B́nh Định) đă có đơn phúc đáp lại công văn ngày 2/8 bày tỏ sự không đồng ư với động thái trên của TGDĐ.
Ông cho biết giá thuê mặt bằng được nêu rơ tại Điều 4 của hợp đồng và Điều 9 cam đoan của các bên "không có điều khoản nào nêu rơ việc Thế Giới Di Động được tự ư giảm giá thuê mặt bằng" khi xảy ra dịch Covid-19 tại An Nhơn và chưa có sự đồng ư của người cho thuê mặt bằng.
Vị này nói thêm "đồng ư đại dịch diễn ra làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các doanh nghiệp tuy nhiên không phải v́ vậy công ty tự giảm giá mà không quan tâm đến ư kiến của người cho thuê nhà". Đối với công văn ngày 6/10, ông nói với Zing vẫn chưa nhận được văn bản này.
Một nguồn tin từ TGDĐ cho biết khi đợt dịch thứ 4 bùng phát th́ tập đoàn đă bắt đầu liên hệ với chủ nhà để xin gặp mặt thương lượng, hỗ trợ giảm giá thuê mặt bằng. Công ty đă được phần lớn đối tác hỗ trợ và không c̣n nhận các công văn như trên.
Vị này nói thêm chỉ số ít chủ nhà thiếu thiện chí hợp tác mới nhận được công văn cuối, đồng thời mức độ thiện chí ở các công văn về sau sẽ giảm dần và theo hướng một chiều đến các chủ nhà thiếu thiện chí, mục đích để họ chịu gặp mặt công ty và có thương lượng.
Khó xác định sự kiện "bất khả kháng"
Trao đổi với Zing, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho biết nếu bản hợp đồng thuê mặt bằng với điều khoản về “sự kiện bất khả kháng” không rơ ràng th́ vấn đề “dịch bệnh” không thể xác định là lư do bất khả kháng để giải quyết xung đột hợp đồng giữa TGDĐ và chủ mặt bằng.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng không có quy định th́ phải tham chiếu quy định pháp luật, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rơ sự kiện bất khả kháng là “sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đă áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".
Việc tạm ngừng kinh doanh của các đơn vị mặt bằng v́ dịch bệnh vừa qua được xem là một sự kiện bất khả kháng, nhưng đó mới là điều kiện cần. Điều kiện đủ là bên thuê nếu muốn không thanh toán tiền thuê th́ phải chứng minh họ đă áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép mà vẫn không thể khắc phục được hậu quả.
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê mặt bằng là thỏa thuận dân sự. Do đó nếu không có thỏa thuận rơ ràng về vấn đề pháp lư, bất kỳ sự thay đổi nào trong việc thực thi hợp đồng cũng phải do hai bên đồng ư. Hành động đơn phương của một bên mà gây thiệt hại cho bên c̣n lại sẽ bị xem là trái luật.
Giả sử nếu bên cho thuê mặt bằng không đồng ư th́ bên thuê cũng chỉ có thể khởi kiện ra Ṭa yêu cầu “sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản” khi xác định dịch bệnh là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Bên thuê mặt bằng khó khăn th́ bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Các doanh nghiệp lớn và niêm yết cần hành xử đúng luật thay v́ hành xử vô lư.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc
Theo luật sư, cả 2 trường hợp nêu trên, nếu có xung đột dẫn đến tranh chấp th́ cơ quan tài phán sẽ có phán quyết chứ không thể một bên tự đưa ra phán quyết đơn phương được.
Cho dù nhiều người cho thuê mà hầu hết người đồng ư giảm tiền thuê th́ cũng không có quyền áp dụng tương tự cho người c̣n lại, v́ mỗi chủ thể là một bên trong quan hệ pháp lư, cần tôn trọng.
Luật sư Lộc cho rằng bên thuê mặt bằng khó khăn th́ bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Các doanh nghiệp lớn và niêm yết cần hành xử đúng luật thay v́ hành xử vô lư để rồi nhận hậu quả sau này, trong đó có quyền lợi của cổ đông.
Bà Vơ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP. HCM, cho rằng diễn biến này có nhiều điều khoản thuộc về bảo mật khiến nhiều người ở ngoài không đánh giá được bên nào tạo khó khăn cho bên nào.
Trên thực tế, việc thuê nhà phố có nhiều bất lợi hơn so với thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại (TTTM) do phụ thuộc vào ư chí chủ quan của chủ nhà. Các TTTM hoạt động theo hệ thống công ty và hợp đồng được kiểm soát chặt chẽ giữa các bên nên các vấn đề như giảm giá hay phá hợp đồng đều được bộ phận pháp lư xử lư dựa trên pháp luật.
Trong khi với chủ nhà phố, các chủ nhà có thể đưa ra những yêu cầu dựa trên cảm nhận cá nhân. Những tranh chấp xảy ra khi các bên chưa gặp được yêu cầu của nhau trên hợp đồng hoặc đưa ra những đề nghị khiến chủ nhà cảm thấy không chấp nhận được.
Một trường hợp khác là khi chủ nhà đă đưa ra mức hỗ trợ nhưng ở phía doanh nghiệp cảm thấy mức giảm này là chưa đủ để điều chỉnh thu chi của họ.
Bà Trang nhấn mạnh việc thuê nhà phố lúc này đ̣i hỏi nhiều hơn ở sự cảm thông giữa chủ nhà. Sự thỏa thuận này sẽ mang tính cá nhân hơn so dựa trên một hợp đồng có tính pháp lư cao hơn giữa các doanh nghiệp với nhau.