Romano
07-09-2022, 01:18
Trên mạng đường sắt quốc gia đều có những nhà ga nằm trên diện tích đất lớn tại các vị trí đắc địa trong ḷng đô thị nhưng chưa thể phát huy hết lợi thế thương mại của ḿnh. Trong khi đó, không ít nhà ga đă “trong tầm ngắm” của giới kinh doanh bất động sản với các đề xuất chuyển đường sắt khỏi nội đô.
Đường sắt bị di dời
Thời gian gần đây liên tục xuất hiện các thông tin liên quan tới đề xuất di dời đường sắt khỏi các trung tâm thành phố, đưa ra các vùng ven, đất nơi ga đường sắt đứng chân nhường chỗ cho các dự án đô thị, bất động sản. Điển h́nh là những đề xuất dời ga Nha Trang, Đà Nẵng; xây tổ hợp thương mại trên khu đất thuộc sở hữu của ga Hà Nội.Mới đây nhất, TP.Đà Nẵng phát hành hồ sơ chào thầu thuê tư vấn di dời ga Đà Nẵng khỏi nội đô và phát triển đô thị, trong đó có thuê tư vấn khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án tái phát triển đô thị (sau khi dời ga). Từ năm 2003-2004, dự án di dời ga Đà Nẵng đă được khởi động nghiên cứu, với đề xuất vốn đầu tư khoảng 12.600 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.400 tỷ đồng cho giải phóng mặt bằng, c̣n lại đầu tư hạ tầng tuyến mới ra nội đô.
Trước đó, ga Nha Trang cũng từng bị nhà đầu tư đề xuất di dời khỏi nội đô, làm ga mới và chuyển đổi một phần đất ga hiện hữu thành trung tâm thương mại, chung cư cao tầng (trên 30 tầng)... Tuy nhiên, trong kết luận về điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang đến năm 2040, Tỉnh ủy Khánh Ḥa khẳng định vẫn duy tŕ ga hành khách Nha Trang, chỉ di dời và xây dựng mới ga dành cho vận tải hàng hóa. Sau năm 2030, ưu tiên dùng 50% diện tích đất được chuyển đổi phục vụ công cộng (bảo tàng, công viên...), kết hợp dịch vụ, thương mại, hạn chế nhà cao tầng...
Hay với ga Hà Nội, cũng từng có đề xuất chuyển đổi đất vị trí ga này thành trung tâm thương mại, khách sạn, nhà ở. Khi dư luận lên tiếng phản đối, đề xuất này đă tạm bị gác sang một bên. Tuy nhiên, theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt Bắc - Nam tương lai chỉ tới ga Ngọc Hồi, sau đó sẽ đi các tuyến nhánh tránh nội đô để đi các tỉnh Đông và Tây Bắc. Riêng đoạn đường sắt Ngọc Hồi - Yên Viên hiện hữu, gồm cả ga Hà Nội, Giáp Bát, Long Biên, Gia Lâm sẽ được bàn giao cho Hà Nội quản lư, khai thác.
Muốn ga đường sắt như ga sân bay
Mới đây, Cục Đường sắt (Bộ GTVT) đă có dự thảo báo cáo tổng kết Luật Đường sắt, trong đó đề cập tới quy định cho phép các ga đường sắt được xây dựng công tŕnh kinh doanh dịch vụ thương mại, văn pḥng, đặc biệt các ga lớn có lợi thế thương mại cao.
Cục Đường sắt đánh giá, thời gian qua đă có nhiều nhà đầu tư quan tâm, muốn đầu tư vào các ga đường sắt lớn, có lợi thế thương mại như ga Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng... Tuy nhiên, chưa có dự án nào cụ thể được triển khai. Trên thế giới, các nước châu Âu; Nhật Bản, đều kết hợp các ga đường sắt với trung tâm thương mại, đô thị đi kèm. Đây cũng được coi là giải pháp khả thi kết hợp nguồn lực ngân sách và tư nhân trong bối cảnh ngân sách cho đầu tư kết cấu hạ tầng đường sắt c̣n hạn chế. Cục Đường sắt cho rằng, mô h́nh như trên có thể triển khai tại Việt Nam nếu chiếu theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tới năm 2030, cần khoảng 240.000 tỷ đồng đầu tư cho hạ tầng đường sắt. Thực tế giai đoạn 2021-2025, ngân sách chỉ bố trí được hơn 14.000 tỷ đồng cho đường sắt (đáp ứng chưa tới 6% nhu cầu).
Cục Đường sắt đề xuất, cần bổ sung luật để có cơ sở pháp lư phát triển mô h́nh kết hợp bất động sản và tạo nguồn lực tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường sắt. Các ga đường sắt lợi thế có thể kêu gọi đầu tư theo mô h́nh trên như ga: Lào Cai, Đồng Đăng, tổ hợp ga Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Đà Nẵng, Diêu Tŕ, Nha Trang... Trước mắt, có thể thí điểm tại các ga trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm (TPHCM) - sân bay Long Thành (Đồng Nai); tuyến đường sắt Ngọc Hồi - Lạc Đạo (Hà Nội); đường sắt Biên Ḥa - Vũng Tàu, sau đó tổng kết đưa vào các quy định liên quan.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Vũ Anh Minh, Chủ tịch HĐTV Tổng Công ty Đường sắt (VNR) cho biết, việc di dời đường sắt quốc gia, các ga khỏi nội đô, như ga Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội là theo quy hoạch đă được phê duyệt. Dù vậy, theo ông Minh, nếu duy tŕ được các ga nội đô để sau này có đường sắt tốc độ cao chạy xuyên tâm là phù hợp nhất. Đường sắt có lợi thế hơn hàng không nhờ đi lại thuận tiện với các ga ngay ở trung tâm, nhưng lợi thế này sẽ không c̣n khi các ga bị đưa ra ngoại thành.Cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc, các lô đất chưa có chủ mới nhưng giá đất, giá nhà xung quanh đă bị đẩy lên cao. TP.HCM đang t́m giải pháp cho một cuộc đấu giá mới.
Đến hạn chót nộp tiền sử dụng đất 6/7, Công ty CP Sheen Mega và Công ty CP Dream Republic vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ. Các cơ quan chức năng của TP.HCM đang tiến hành thủ tục hủy kết quả cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Như vậy, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều phải bỏ cọc.
Trao đổi với Zing, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng đây là sự kết thúc cho những tranh luận xoay quanh việc liệu cuộc đấu giá vừa qua là chiêu tṛ đẩy giá ảo hay đă phản ánh đúng nền kinh tế thị trường. Giờ đây, bất động sản Thủ Thiêm được trả về giá trị hợp lư.
Đấu giá kỷ lục rồi mất hơn 1.000 tỷ đồng tiền cọc
Ngày 10/12/2021, 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất mang kư hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong sự ngỡ ngàng của thị trường bởi những mức giá kỷ lục. Trong đó, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả đến 2,45 tỷ đồng/m2 cho lô đất 3-12, gấp hơn 8 lần giá khởi điểm.
Theo tính toán của lănh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM khi đó, doanh nghiệp sẽ phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận. Lúc này, giá các dự án ngay tại Thủ Thiêm chỉ dao động khoảng 100 triệu đồng/m2.
Nhưng thực tế, kết quả đấu giá đă tác động không nhỏ đến mặt bằng giá khu vực này. Dữ liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy mức giá rao bán các bất động sản ở TP Thủ Đức tăng mạnh 6,8-8,4% chỉ trong 3 tháng cuối năm 2021.
C̣n đến nay, giá căn hộ tại một số khu vực ở Thủ Đức đă vượt mức 200 triệu đồng/m2 với ḍng sản phẩm hạng sang, trong khi có những căn biệt thự cũng được chào bán với giá lên đến 700 tỷ đồng. Riêng tại Thủ Thiêm, chỉ tính trên thị trường sơ cấp, một số dự án như Empire City, The Metropole, The River đă dao động quanh mức 163-210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất khu vực này hiện cũng trên dưới 300 triệu đồng/m2.
Cũng ông Minh cho biết, VNR đă đề xuất và được Nhà nước giao phần quản lư phát triển nhà ga đường sắt để tăng vốn cho VNR. Từ đó, công ty đầu tư khai thác hiệu quả các nguồn lực đang quản lư, trong đó có lợi thế thương mại của các ga. Tương tự như hàng không, đường băng là của nhà nước, nhưng nhà ga, sân đỗ giao cho doanh nghiệp quản lư, khai thác, các cảng biển cũng tương tự vậy. Chỉ có đường sắt là hạ tầng, nhà ga đều thuộc Nhà nước quản lư, tổng công ty chỉ có phương tiện khai thác trên nền hạ tầng đó. Nếu chúng tôi được giao nhà ga để khai thác hết lợi thế thương mại sẽ có thặng dư vốn để đầu tư trở lại phục vụ khách đi tàu.
Một chuyên gia giao thông cho biết, hiện tại đang có sự khác biệt trong mô h́nh tổ chức các tổng công ty giao thông. Ngành hàng không có công ty chỉ khai thác phương tiện, công ty chuyên khai thác sân bay và nhà ga; Ngành hàng hải vừa khai thác hạ tầng cảng vừa có đội tàu. Riêng đường sắt, VNR chỉ quản lư phương tiện, nhà ga và hạ tầng đều của Nhà nước. “Đặc thù đường sắt là phương tiện phải gắn với hạ tầng, v́ cả hai mảng này rất khó kêu gọi xă hội hóa. Tổng công ty đường sắt nếu chỉ có phương tiện, không có tài sản là nhà ga cũng không thể phát huy hết lợi thế. Bây giờ nếu đất vàng của các nhà ga cũng bị lấy đi, đường sắt xem như không c̣n ǵ để phát triển, lại phải trông chờ Nhà nước. Do đó, nếu giao các nhà ga cho công ty đường sắt để tạo nguồn lực phát triển cũng phù hợp, tương tự như các nước đang làm và cũng giống hàng hải, hàng không”, vị chuyên gia trên nói thêm.
Hiện tại, đường sắt quốc gia đi qua địa bàn 34 tỉnh/thành phố, với tổng số 297 ga (tất cả tỉnh thành có đường sắt đi qua đều có ga nằm trong trung tâm thành phố). Giai đoạn 2016 - 2021, ngân sách đầu tư cho hạ tầng đường sắt chỉ gần 7% vốn cho giao thông và chỉ đáp ứng bằng 43% nhu cầu. Trong đó, vốn cho đầu tư, cải tạo, nâng cấp đường sắt quốc gia chỉ b́nh quân hơn 2.129 tỷ đồng/năm (cả giai đoạn hơn 21.288 tỷ đồng).
Giữa lúc thị trường liên tục lập đỉnh giá mới, đầu tháng 2 năm nay, Công ty Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại B́nh Minh lần lượt xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản v́ không thể bố trí đủ vốn. Công ty con của Tân Hoàng Minh mất hơn 588 tỷ đồng tiền cọc, c̣n B́nh Minh mất hơn 140 tỷ đồng.
Đến ngày 7/4, hai doanh nghiệp c̣n lại là Sheen Mega và Dream Republic cũng có văn bản xin kéo dài thời gian thanh toán tiền sử dụng đất thành 6 đợt, từ tháng 4 đến tháng 9, nhưng không được chấp thuận. Sau đó, 2 đơn vị xin nộp 100 tỷ đồng trước ngày 30/4 và cam kết hoàn thành thanh toán phần c̣n lại trong ṿng 180 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, tức trễ nhất ngày 6/7.
Tuy nhiên, suốt thời gian này cả hai doanh nghiệp đều không nộp thêm bất cứ khoản tiền nào. Cơ quan thuế đă ra quyết định phong tỏa, cưỡng chế trích tiền từ tài khoản 2 công ty này hôm 6/5, nhưng chỉ thu về được lần lượt gần 40,5 triệu đồng và chưa đầy 821.000 đồng từ Sheen Mega và Dream Republic.
Ngày 7/7, Cục Thuế TP.HCM chính thức có công văn báo cáo việc 2 doanh nghiệp này chưa nộp tiền sử dụng đất dù đă quá hạn 180 ngày. Bà Vơ Thanh Thủy - Trưởng pḥng Quản lư đất thuộc Cục - cho biết theo hợp đồng đă kí với UBND TP, 2 doanh nghiệp này chỉ mất tổng số tiền cọc khoảng 320 tỷ đồng, c̣n hơn 40 triệu đồng cưỡng chế trích từ tài khoản sẽ được nhận lại.
Số phận của các lô đất vàng Thủ Thiêm
Như vậy, cả 4 lô đất vàng thuộc khu chức năng số 3 ở Thủ Thiêm vẫn chưa t́m được chủ mới. Câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là sau thất bại lần này, liệu TP.HCM sẽ tiếp tục đấu giá các lô đất vàng Thủ Thiêm như thế nào.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM, thời gian tới TP vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ có đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường để điều chỉnh các nội dung đấu giá đất, nhất là đối với các đô thị đang trong quá tŕnh phát triển.Nh́n lại cuộc đấu giá đă qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân lớn nhất là năng lực của doanh nghiệp tham gia chưa được chú trọng đánh giá. Thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế hàng trăm triệu đồng, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng ngh́n tỷ đồng.
Điển h́nh nhất là Ngôi Sao Việt từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 đă cùng các công ty khác trong Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành 9 lô trái phiếu tổng cộng 10.030 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Bộ Công an bước đầu xác định 9 đợt trái phiếu này trái quy định pháp luật, không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. Ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh và một số cá nhân tại đây bị khởi tố về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến nay, Tân Hoàng Minh chỉ mới chuyển được 2.100 tỷ đồng vào tài khoản của cơ quan điều tra.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đây là "hồi chuông cảnh tỉnh" để TP.HCM và các địa phương nghiêm túc xem xét lại quá tŕnh thẩm định hồ sơ năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
"Trong bối cảnh tốc độ phê duyệt các dự án c̣n chậm ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn tối ưu để Thủ Thiêm đẩy nhanh các hoạt động đầu tư, nhưng phải lựa chọn đúng và trúng, quan trọng nhất là chứng minh bằng tiền", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Nhắc lại quy định pháp luật đă bắt buộc các chủ đầu tư phải tự mua đất chứ không được dùng vốn vay ngân hàng, TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá cần được ưu tiên đánh giá đầu tiên.
Mặt khác, để hạn chế t́nh trạng bỏ cọc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nh́n nhận mức tiền cọc cần cao hơn. Vừa qua, TP.HCM đă áp dụng mức cọc tối đa 20% giá khởi điểm, nhưng do giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thị trường của khu đất nên số tiền cọc c̣n thấp.
Từ cuộc đấu giá này cũng cho thấy h́nh thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói không phù hợp với đấu giá quyền sử dụng đất, ít nhất là trường hợp của Thủ Thiêm nơi c̣n nhiều quỹ đất cần đấu giá. Ông Châu cho rằng TP.HCM có thể xem xét đến h́nh thức bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp. Các bên tham gia đấu giá sẽ ghi mức giá muốn mua, niêm phong thùng phiếu, bên nào trả giá cao sẽ thắng, nếu mức giá đưa ra bằng nhau có thể rút thăm để chọn nhà đầu tư.
Mặt khác, một phương thức khác là đấu thầu cũng có thể được tính đến, như vậy sẽ có điều kiện đánh giá năng lực nhà đầu tư và phương án đầu tư theo quy định đấu thầu.
Thị trường có bớt "loạn"?
Theo TS Đinh Thế Hiển, việc cả 4 doanh nghiệp bỏ cọc hiện nay là điều kiện để TP.HCM đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.
Thực tế, với mặt bằng giá cao ngất ngưởng sau cuộc đấu giá, đă có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng. Nhiều doanh nghiệp đă tính toán lại chiến lược sản phẩm và đưa ra những mức giá cao hơn kế hoạch ban đầu.
Nhưng cũng chính v́ vậy, thanh khoản thị trường dần chậm lại. CBRE thống kê tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong 6 tháng đầu năm qua không thay đổi so với cùng kỳ, trung b́nh ở mức 72%.
Tồn kho tăng, doanh số bán hàng không theo kịp đà tăng của giá bán dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư lớn ở TP.HCM bắt đầu "Bắc tiến", hoặc t́m kiếm quỹ đất ở các địa phương lân cận phía Nam như Đồng Nai, B́nh Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An...
Giờ đây, theo TS Hiển, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư được xác nhận mức giá trúng đấu giá vừa qua không phản ánh thực chất nền giá của thị trường, do đó việc định giá cho những tài sản sau này trở nên có cơ sở hơn.
Cần đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay v́ chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường sẽ sôi động với mức giá cao mà không hề "ảo".
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS
"Chúng ta có thể nh́n về quận 1 nơi bất động sản đă phát triển ổn định nhiều năm qua để h́nh dung về diễn biến phù hợp ở Thủ Thiêm trong thời gian tới", ông nói.
C̣n với ông Nguyễn Văn Đính, nếu phát triển đúng hướng, Thủ Thiêm hay TP Thủ Đức có thể trở thành một trung tâm tài chính, công nghệ cao trong ḷng thành phố như Pudong của Thượng Hải hay Manhattan của New York.
Tuy nhiên, để thu hút những chủ đầu tư thực sự nghiêm túc để làm nên những dự án tên tuổi, chính quyền cần đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay v́ chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ sôi động với những mức giá cao mà không hề "ảo".
Đường sắt bị di dời
Thời gian gần đây liên tục xuất hiện các thông tin liên quan tới đề xuất di dời đường sắt khỏi các trung tâm thành phố, đưa ra các vùng ven, đất nơi ga đường sắt đứng chân nhường chỗ cho các dự án đô thị, bất động sản. Điển h́nh là những đề xuất dời ga Nha Trang, Đà Nẵng; xây tổ hợp thương mại trên khu đất thuộc sở hữu của ga Hà Nội.Mới đây nhất, TP.Đà Nẵng phát hành hồ sơ chào thầu thuê tư vấn di dời ga Đà Nẵng khỏi nội đô và phát triển đô thị, trong đó có thuê tư vấn khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án tái phát triển đô thị (sau khi dời ga). Từ năm 2003-2004, dự án di dời ga Đà Nẵng đă được khởi động nghiên cứu, với đề xuất vốn đầu tư khoảng 12.600 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.400 tỷ đồng cho giải phóng mặt bằng, c̣n lại đầu tư hạ tầng tuyến mới ra nội đô.
Trước đó, ga Nha Trang cũng từng bị nhà đầu tư đề xuất di dời khỏi nội đô, làm ga mới và chuyển đổi một phần đất ga hiện hữu thành trung tâm thương mại, chung cư cao tầng (trên 30 tầng)... Tuy nhiên, trong kết luận về điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang đến năm 2040, Tỉnh ủy Khánh Ḥa khẳng định vẫn duy tŕ ga hành khách Nha Trang, chỉ di dời và xây dựng mới ga dành cho vận tải hàng hóa. Sau năm 2030, ưu tiên dùng 50% diện tích đất được chuyển đổi phục vụ công cộng (bảo tàng, công viên...), kết hợp dịch vụ, thương mại, hạn chế nhà cao tầng...
Hay với ga Hà Nội, cũng từng có đề xuất chuyển đổi đất vị trí ga này thành trung tâm thương mại, khách sạn, nhà ở. Khi dư luận lên tiếng phản đối, đề xuất này đă tạm bị gác sang một bên. Tuy nhiên, theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt Bắc - Nam tương lai chỉ tới ga Ngọc Hồi, sau đó sẽ đi các tuyến nhánh tránh nội đô để đi các tỉnh Đông và Tây Bắc. Riêng đoạn đường sắt Ngọc Hồi - Yên Viên hiện hữu, gồm cả ga Hà Nội, Giáp Bát, Long Biên, Gia Lâm sẽ được bàn giao cho Hà Nội quản lư, khai thác.
Muốn ga đường sắt như ga sân bay
Mới đây, Cục Đường sắt (Bộ GTVT) đă có dự thảo báo cáo tổng kết Luật Đường sắt, trong đó đề cập tới quy định cho phép các ga đường sắt được xây dựng công tŕnh kinh doanh dịch vụ thương mại, văn pḥng, đặc biệt các ga lớn có lợi thế thương mại cao.
Cục Đường sắt đánh giá, thời gian qua đă có nhiều nhà đầu tư quan tâm, muốn đầu tư vào các ga đường sắt lớn, có lợi thế thương mại như ga Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng... Tuy nhiên, chưa có dự án nào cụ thể được triển khai. Trên thế giới, các nước châu Âu; Nhật Bản, đều kết hợp các ga đường sắt với trung tâm thương mại, đô thị đi kèm. Đây cũng được coi là giải pháp khả thi kết hợp nguồn lực ngân sách và tư nhân trong bối cảnh ngân sách cho đầu tư kết cấu hạ tầng đường sắt c̣n hạn chế. Cục Đường sắt cho rằng, mô h́nh như trên có thể triển khai tại Việt Nam nếu chiếu theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tới năm 2030, cần khoảng 240.000 tỷ đồng đầu tư cho hạ tầng đường sắt. Thực tế giai đoạn 2021-2025, ngân sách chỉ bố trí được hơn 14.000 tỷ đồng cho đường sắt (đáp ứng chưa tới 6% nhu cầu).
Cục Đường sắt đề xuất, cần bổ sung luật để có cơ sở pháp lư phát triển mô h́nh kết hợp bất động sản và tạo nguồn lực tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường sắt. Các ga đường sắt lợi thế có thể kêu gọi đầu tư theo mô h́nh trên như ga: Lào Cai, Đồng Đăng, tổ hợp ga Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Đà Nẵng, Diêu Tŕ, Nha Trang... Trước mắt, có thể thí điểm tại các ga trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm (TPHCM) - sân bay Long Thành (Đồng Nai); tuyến đường sắt Ngọc Hồi - Lạc Đạo (Hà Nội); đường sắt Biên Ḥa - Vũng Tàu, sau đó tổng kết đưa vào các quy định liên quan.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Vũ Anh Minh, Chủ tịch HĐTV Tổng Công ty Đường sắt (VNR) cho biết, việc di dời đường sắt quốc gia, các ga khỏi nội đô, như ga Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội là theo quy hoạch đă được phê duyệt. Dù vậy, theo ông Minh, nếu duy tŕ được các ga nội đô để sau này có đường sắt tốc độ cao chạy xuyên tâm là phù hợp nhất. Đường sắt có lợi thế hơn hàng không nhờ đi lại thuận tiện với các ga ngay ở trung tâm, nhưng lợi thế này sẽ không c̣n khi các ga bị đưa ra ngoại thành.Cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc, các lô đất chưa có chủ mới nhưng giá đất, giá nhà xung quanh đă bị đẩy lên cao. TP.HCM đang t́m giải pháp cho một cuộc đấu giá mới.
Đến hạn chót nộp tiền sử dụng đất 6/7, Công ty CP Sheen Mega và Công ty CP Dream Republic vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ. Các cơ quan chức năng của TP.HCM đang tiến hành thủ tục hủy kết quả cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Như vậy, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều phải bỏ cọc.
Trao đổi với Zing, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng đây là sự kết thúc cho những tranh luận xoay quanh việc liệu cuộc đấu giá vừa qua là chiêu tṛ đẩy giá ảo hay đă phản ánh đúng nền kinh tế thị trường. Giờ đây, bất động sản Thủ Thiêm được trả về giá trị hợp lư.
Đấu giá kỷ lục rồi mất hơn 1.000 tỷ đồng tiền cọc
Ngày 10/12/2021, 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất mang kư hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong sự ngỡ ngàng của thị trường bởi những mức giá kỷ lục. Trong đó, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả đến 2,45 tỷ đồng/m2 cho lô đất 3-12, gấp hơn 8 lần giá khởi điểm.
Theo tính toán của lănh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM khi đó, doanh nghiệp sẽ phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận. Lúc này, giá các dự án ngay tại Thủ Thiêm chỉ dao động khoảng 100 triệu đồng/m2.
Nhưng thực tế, kết quả đấu giá đă tác động không nhỏ đến mặt bằng giá khu vực này. Dữ liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy mức giá rao bán các bất động sản ở TP Thủ Đức tăng mạnh 6,8-8,4% chỉ trong 3 tháng cuối năm 2021.
C̣n đến nay, giá căn hộ tại một số khu vực ở Thủ Đức đă vượt mức 200 triệu đồng/m2 với ḍng sản phẩm hạng sang, trong khi có những căn biệt thự cũng được chào bán với giá lên đến 700 tỷ đồng. Riêng tại Thủ Thiêm, chỉ tính trên thị trường sơ cấp, một số dự án như Empire City, The Metropole, The River đă dao động quanh mức 163-210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất khu vực này hiện cũng trên dưới 300 triệu đồng/m2.
Cũng ông Minh cho biết, VNR đă đề xuất và được Nhà nước giao phần quản lư phát triển nhà ga đường sắt để tăng vốn cho VNR. Từ đó, công ty đầu tư khai thác hiệu quả các nguồn lực đang quản lư, trong đó có lợi thế thương mại của các ga. Tương tự như hàng không, đường băng là của nhà nước, nhưng nhà ga, sân đỗ giao cho doanh nghiệp quản lư, khai thác, các cảng biển cũng tương tự vậy. Chỉ có đường sắt là hạ tầng, nhà ga đều thuộc Nhà nước quản lư, tổng công ty chỉ có phương tiện khai thác trên nền hạ tầng đó. Nếu chúng tôi được giao nhà ga để khai thác hết lợi thế thương mại sẽ có thặng dư vốn để đầu tư trở lại phục vụ khách đi tàu.
Một chuyên gia giao thông cho biết, hiện tại đang có sự khác biệt trong mô h́nh tổ chức các tổng công ty giao thông. Ngành hàng không có công ty chỉ khai thác phương tiện, công ty chuyên khai thác sân bay và nhà ga; Ngành hàng hải vừa khai thác hạ tầng cảng vừa có đội tàu. Riêng đường sắt, VNR chỉ quản lư phương tiện, nhà ga và hạ tầng đều của Nhà nước. “Đặc thù đường sắt là phương tiện phải gắn với hạ tầng, v́ cả hai mảng này rất khó kêu gọi xă hội hóa. Tổng công ty đường sắt nếu chỉ có phương tiện, không có tài sản là nhà ga cũng không thể phát huy hết lợi thế. Bây giờ nếu đất vàng của các nhà ga cũng bị lấy đi, đường sắt xem như không c̣n ǵ để phát triển, lại phải trông chờ Nhà nước. Do đó, nếu giao các nhà ga cho công ty đường sắt để tạo nguồn lực phát triển cũng phù hợp, tương tự như các nước đang làm và cũng giống hàng hải, hàng không”, vị chuyên gia trên nói thêm.
Hiện tại, đường sắt quốc gia đi qua địa bàn 34 tỉnh/thành phố, với tổng số 297 ga (tất cả tỉnh thành có đường sắt đi qua đều có ga nằm trong trung tâm thành phố). Giai đoạn 2016 - 2021, ngân sách đầu tư cho hạ tầng đường sắt chỉ gần 7% vốn cho giao thông và chỉ đáp ứng bằng 43% nhu cầu. Trong đó, vốn cho đầu tư, cải tạo, nâng cấp đường sắt quốc gia chỉ b́nh quân hơn 2.129 tỷ đồng/năm (cả giai đoạn hơn 21.288 tỷ đồng).
Giữa lúc thị trường liên tục lập đỉnh giá mới, đầu tháng 2 năm nay, Công ty Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại B́nh Minh lần lượt xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản v́ không thể bố trí đủ vốn. Công ty con của Tân Hoàng Minh mất hơn 588 tỷ đồng tiền cọc, c̣n B́nh Minh mất hơn 140 tỷ đồng.
Đến ngày 7/4, hai doanh nghiệp c̣n lại là Sheen Mega và Dream Republic cũng có văn bản xin kéo dài thời gian thanh toán tiền sử dụng đất thành 6 đợt, từ tháng 4 đến tháng 9, nhưng không được chấp thuận. Sau đó, 2 đơn vị xin nộp 100 tỷ đồng trước ngày 30/4 và cam kết hoàn thành thanh toán phần c̣n lại trong ṿng 180 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, tức trễ nhất ngày 6/7.
Tuy nhiên, suốt thời gian này cả hai doanh nghiệp đều không nộp thêm bất cứ khoản tiền nào. Cơ quan thuế đă ra quyết định phong tỏa, cưỡng chế trích tiền từ tài khoản 2 công ty này hôm 6/5, nhưng chỉ thu về được lần lượt gần 40,5 triệu đồng và chưa đầy 821.000 đồng từ Sheen Mega và Dream Republic.
Ngày 7/7, Cục Thuế TP.HCM chính thức có công văn báo cáo việc 2 doanh nghiệp này chưa nộp tiền sử dụng đất dù đă quá hạn 180 ngày. Bà Vơ Thanh Thủy - Trưởng pḥng Quản lư đất thuộc Cục - cho biết theo hợp đồng đă kí với UBND TP, 2 doanh nghiệp này chỉ mất tổng số tiền cọc khoảng 320 tỷ đồng, c̣n hơn 40 triệu đồng cưỡng chế trích từ tài khoản sẽ được nhận lại.
Số phận của các lô đất vàng Thủ Thiêm
Như vậy, cả 4 lô đất vàng thuộc khu chức năng số 3 ở Thủ Thiêm vẫn chưa t́m được chủ mới. Câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là sau thất bại lần này, liệu TP.HCM sẽ tiếp tục đấu giá các lô đất vàng Thủ Thiêm như thế nào.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM, thời gian tới TP vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ có đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường để điều chỉnh các nội dung đấu giá đất, nhất là đối với các đô thị đang trong quá tŕnh phát triển.Nh́n lại cuộc đấu giá đă qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân lớn nhất là năng lực của doanh nghiệp tham gia chưa được chú trọng đánh giá. Thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế hàng trăm triệu đồng, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng ngh́n tỷ đồng.
Điển h́nh nhất là Ngôi Sao Việt từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 đă cùng các công ty khác trong Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành 9 lô trái phiếu tổng cộng 10.030 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Bộ Công an bước đầu xác định 9 đợt trái phiếu này trái quy định pháp luật, không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. Ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh và một số cá nhân tại đây bị khởi tố về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến nay, Tân Hoàng Minh chỉ mới chuyển được 2.100 tỷ đồng vào tài khoản của cơ quan điều tra.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đây là "hồi chuông cảnh tỉnh" để TP.HCM và các địa phương nghiêm túc xem xét lại quá tŕnh thẩm định hồ sơ năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
"Trong bối cảnh tốc độ phê duyệt các dự án c̣n chậm ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn tối ưu để Thủ Thiêm đẩy nhanh các hoạt động đầu tư, nhưng phải lựa chọn đúng và trúng, quan trọng nhất là chứng minh bằng tiền", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Nhắc lại quy định pháp luật đă bắt buộc các chủ đầu tư phải tự mua đất chứ không được dùng vốn vay ngân hàng, TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá cần được ưu tiên đánh giá đầu tiên.
Mặt khác, để hạn chế t́nh trạng bỏ cọc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nh́n nhận mức tiền cọc cần cao hơn. Vừa qua, TP.HCM đă áp dụng mức cọc tối đa 20% giá khởi điểm, nhưng do giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thị trường của khu đất nên số tiền cọc c̣n thấp.
Từ cuộc đấu giá này cũng cho thấy h́nh thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói không phù hợp với đấu giá quyền sử dụng đất, ít nhất là trường hợp của Thủ Thiêm nơi c̣n nhiều quỹ đất cần đấu giá. Ông Châu cho rằng TP.HCM có thể xem xét đến h́nh thức bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp. Các bên tham gia đấu giá sẽ ghi mức giá muốn mua, niêm phong thùng phiếu, bên nào trả giá cao sẽ thắng, nếu mức giá đưa ra bằng nhau có thể rút thăm để chọn nhà đầu tư.
Mặt khác, một phương thức khác là đấu thầu cũng có thể được tính đến, như vậy sẽ có điều kiện đánh giá năng lực nhà đầu tư và phương án đầu tư theo quy định đấu thầu.
Thị trường có bớt "loạn"?
Theo TS Đinh Thế Hiển, việc cả 4 doanh nghiệp bỏ cọc hiện nay là điều kiện để TP.HCM đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.
Thực tế, với mặt bằng giá cao ngất ngưởng sau cuộc đấu giá, đă có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng. Nhiều doanh nghiệp đă tính toán lại chiến lược sản phẩm và đưa ra những mức giá cao hơn kế hoạch ban đầu.
Nhưng cũng chính v́ vậy, thanh khoản thị trường dần chậm lại. CBRE thống kê tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong 6 tháng đầu năm qua không thay đổi so với cùng kỳ, trung b́nh ở mức 72%.
Tồn kho tăng, doanh số bán hàng không theo kịp đà tăng của giá bán dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư lớn ở TP.HCM bắt đầu "Bắc tiến", hoặc t́m kiếm quỹ đất ở các địa phương lân cận phía Nam như Đồng Nai, B́nh Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An...
Giờ đây, theo TS Hiển, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư được xác nhận mức giá trúng đấu giá vừa qua không phản ánh thực chất nền giá của thị trường, do đó việc định giá cho những tài sản sau này trở nên có cơ sở hơn.
Cần đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay v́ chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường sẽ sôi động với mức giá cao mà không hề "ảo".
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS
"Chúng ta có thể nh́n về quận 1 nơi bất động sản đă phát triển ổn định nhiều năm qua để h́nh dung về diễn biến phù hợp ở Thủ Thiêm trong thời gian tới", ông nói.
C̣n với ông Nguyễn Văn Đính, nếu phát triển đúng hướng, Thủ Thiêm hay TP Thủ Đức có thể trở thành một trung tâm tài chính, công nghệ cao trong ḷng thành phố như Pudong của Thượng Hải hay Manhattan của New York.
Tuy nhiên, để thu hút những chủ đầu tư thực sự nghiêm túc để làm nên những dự án tên tuổi, chính quyền cần đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay v́ chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ sôi động với những mức giá cao mà không hề "ảo".