Hanna
02-21-2023, 10:27
Thị trường bất động sản thời gian vừa qua trầm lắng một phần do chính sách liên quan pháp lư nhưng quan trọng hơn hết là doanh nghiệp khó tiếp cận với vốn tín dụng và ảnh hưởng phát hành trái phiếu doanh nghiệp dẫn đến việc huy động vốn gặp khó khăn.
Thị trường bất động sản "bất thường"
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và rơ ràng là có điểm tắc cần thiết gỡ bỏ.
Ông Lực chỉ ra những nguyên nhân suy giảm thị trường là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng cách 20-50%); câu hỏi về giải pháp chưa được giải quyết; Rơ ràng nguồn vốn rơ ràng bị thu hút hơn trong năm vừa qua; nhiều công việc vi phạm liên tục xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm ghen, thanh khoản thị trường giảm nhanh…Trong khi đó, một trong những khó khăn nổi bật được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu ra là các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong cận kề, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín hiệu. Tăng lăi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022.
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng tấn, hàng trăm ngh́n tỷ đồng) và có thời hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Một số doanh nghiệp c̣n phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư v́ nhiều nguyên nhân, trong đó có sự thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu hành chính của doanh nghiệp.
Một số quy định như quy định "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Việc xử lư vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đă ảnh hưởng đến tâm lư các nhà đầu tư…
“Thời gian vừa qua, nhiều thông tin xă hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lư vi phạm tại một số doanh nghiệp đă gây tâm lư hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dựng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác; doanh nghiệp không bán được hàng, không có ḍng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết.
Chia sẻ về vấn đề khó khăn ḍng vốn, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) cho hay, hiện tại, Novaland đang c̣n 25 ngàn tỷ đồng bị phong toả tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10 ngàn tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải toả khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháo lư. Nếu trong ṿng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết th́ Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động b́nh thường.
Lăi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lăi suất đă tăng gần 30%. Nếu mức tăng này tiếp tục duy tŕ th́ dự án đang ở mức lăi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lăi suất mới.
Nhấn mạnh về vấn đề khó khăn trong nguồn vốn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang trong t́nh trạng khó khăn, các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được. Năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp BĐS dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.
2 giải pháp khơi thông nguồn vốn
GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhắc lại 2 nhân tố đ́nh trệ BĐS là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.
Về vốn tín dụng, theo ông Hoàng Văn Cường, đối với các BĐS đă hoàn thành, nhiều doanh nghiệp BĐS đang chuyển dư nợ của của ḿnh sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS với lăi suất bằng không.Ông Cường phân tích, các khoản vay lên đến 70% gía trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng th́ người vay chấp nhận trả lăi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.
Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay, ông Cường khuyến cáo Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát ḍng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lư ḍng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đă tài trợ.
“Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường BĐS được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đă đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để ḍng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn. Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua BĐS đầu cơ”, GS Cường nhấn mạnh.
Về trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Hoàng Văn Cường, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo ḷng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đă mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đă đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên tŕ theo đuổi đầu tư dài hạn.
Do vậy, GS Cường đề xuất Chính phủ cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công tŕnh có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công tŕnh hoàn thành, dưới h́nh thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi. Đây là một h́nh thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp BĐS và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư BĐS và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của BĐS sau khi dự án hoàn thành.
Song song với đó đối với một số dự án BĐS quan trọng (về qui mô, tính chất loại h́nh BĐS và vị trí dự án), để tránh doanh nghiệp bán lại cho nhà đầu tư nước ngoài, ông Cường cho rằng, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lư nợ như DATC hoặc VAMC quản lư và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn. Trong trường hợp này, không nên h́nh sự hoá đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lư nợ của nhà nước.
Không đặt ra room tín dụng riêng cho BĐS
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận, hiện nay thị trường BĐS đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Tín dụng cho lĩnh vực BĐS luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua. Đặc biệt, năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%. Riêng với lĩnh vực này, tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng.
Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, c̣n hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh BĐS.
(Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng)
Giải thích về khó khăn của các ngân hàng, bà Hồng cho hay, các dự án BĐS, 70% vướng mắc về mặt pháp lư. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lư và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. V́ vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lư được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông ḍng vốn tín dụng của ngân hàng.
"Tôi cũng đă chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lư, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lăi suất thấp hơn", Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, “Chúng tôi có quan điểm như sau, để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững th́ cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế t́nh trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi".
Đồng thời người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước một lần nữa nêu rơ, năm 2023 mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14 - 15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. Ngân hàng Nhà nước cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về BĐS.
Ngân hàng phải khơi thông ḍng vốn
Liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ Tài chính đang tŕnh Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.
Bên cạnh đó, rà soát, hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư dài hạn (quỹ đầu tư) để tạo cầu đầu tư bền vững cho thị trường.Bộ Tài chính tiếp tục theo dơi, yêu cầu các doanh nghiệp phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lăi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Yêu cầu các doanh nghiệp nếu có khó khăn trong thanh toán th́ phải làm việc, đàm phán với các nhà đầu tư để thống nhất phương án cơ cấu lại trái phiếu.
Đồng thời, Bộ Tài chính chỉ đạo các Sở Giao dịch chứng khoán khẩn trương xây dựng và đưa hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào hoạt động nhằm phát triển thị trường thứ cấp minh bạch, an toàn, tăng cường khả năng quản lư, giám sát, giảm thiểu rủi ro.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tăng cường công tác truyền thông ổn định tâm lư, tạo dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn, đồng thời tăng cường sự tham gia của các định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp, ưu tiên phát triển nhà đầu tư dài hạn như các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí tự nguyện, doanh nghiệp bảo hiểm.
“Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS có nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà. T́nh trạng này dẫn đến rủi ro về hoạt động kinh doanh cũng như rủi ro về ḍng tiền, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính, tín dụng ngân hàng cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp”, người đứng đầu ngành Tài chính nêu rơ.
Trước mắt, theo Bộ trưởng Tài chính, cần rà soát những khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lư để các doanh nghiệp BĐS có thể triển khai được ngay các dự án c̣n dở dang, các dự án v́ vướng pháp lư mà chưa triển khai được, qua đó sớm đưa các dự án vào hoạt động, bán được sản phẩm, giải quyết được các khó khăn về tài chính, nguồn vốn;
Nghiên cứu xây dựng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính trong lĩnh vực xây dựng và BĐS, bao gồm các chỉ tiêu về giới hạn huy động vốn khi cấp phép hoạt động kinh doanh BĐS, cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án. Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát việc tuân thủ các chỉ tiêu an toàn tài chính nêu trên. Cùng với chính sách tín dụng được điều hành hài ḥa sẽ góp phần giúp lĩnh vực BĐS vượt qua được giai đoạn khó khăn này.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông ḍng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.
Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính ḿnh, giải quyết các khó khăn do chính ḿnh gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lư để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lăi nhưng hài ḥa. "Lúc làm ăn có lăi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lăi được, không thể khó khăn cũng đ̣i có lăi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần v́ cái chung", Thủ tướng nhấn mạnh.
Ngoài ra, Thủ tướng cũng yêu cầu các ngân hàng tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lăi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lăi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí… Nền kinh tế có phát triển th́ ngân hàng mới phát triển được.
Thị trường bất động sản "bất thường"
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và rơ ràng là có điểm tắc cần thiết gỡ bỏ.
Ông Lực chỉ ra những nguyên nhân suy giảm thị trường là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng cách 20-50%); câu hỏi về giải pháp chưa được giải quyết; Rơ ràng nguồn vốn rơ ràng bị thu hút hơn trong năm vừa qua; nhiều công việc vi phạm liên tục xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm ghen, thanh khoản thị trường giảm nhanh…Trong khi đó, một trong những khó khăn nổi bật được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu ra là các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong cận kề, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín hiệu. Tăng lăi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022.
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng tấn, hàng trăm ngh́n tỷ đồng) và có thời hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Một số doanh nghiệp c̣n phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư v́ nhiều nguyên nhân, trong đó có sự thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu hành chính của doanh nghiệp.
Một số quy định như quy định "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Việc xử lư vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đă ảnh hưởng đến tâm lư các nhà đầu tư…
“Thời gian vừa qua, nhiều thông tin xă hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lư vi phạm tại một số doanh nghiệp đă gây tâm lư hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dựng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác; doanh nghiệp không bán được hàng, không có ḍng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết.
Chia sẻ về vấn đề khó khăn ḍng vốn, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) cho hay, hiện tại, Novaland đang c̣n 25 ngàn tỷ đồng bị phong toả tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10 ngàn tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải toả khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháo lư. Nếu trong ṿng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết th́ Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động b́nh thường.
Lăi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lăi suất đă tăng gần 30%. Nếu mức tăng này tiếp tục duy tŕ th́ dự án đang ở mức lăi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lăi suất mới.
Nhấn mạnh về vấn đề khó khăn trong nguồn vốn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang trong t́nh trạng khó khăn, các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được. Năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp BĐS dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.
2 giải pháp khơi thông nguồn vốn
GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhắc lại 2 nhân tố đ́nh trệ BĐS là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.
Về vốn tín dụng, theo ông Hoàng Văn Cường, đối với các BĐS đă hoàn thành, nhiều doanh nghiệp BĐS đang chuyển dư nợ của của ḿnh sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS với lăi suất bằng không.Ông Cường phân tích, các khoản vay lên đến 70% gía trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng th́ người vay chấp nhận trả lăi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.
Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay, ông Cường khuyến cáo Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát ḍng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lư ḍng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đă tài trợ.
“Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường BĐS được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đă đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để ḍng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn. Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua BĐS đầu cơ”, GS Cường nhấn mạnh.
Về trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Hoàng Văn Cường, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo ḷng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đă mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đă đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên tŕ theo đuổi đầu tư dài hạn.
Do vậy, GS Cường đề xuất Chính phủ cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công tŕnh có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công tŕnh hoàn thành, dưới h́nh thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi. Đây là một h́nh thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp BĐS và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư BĐS và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của BĐS sau khi dự án hoàn thành.
Song song với đó đối với một số dự án BĐS quan trọng (về qui mô, tính chất loại h́nh BĐS và vị trí dự án), để tránh doanh nghiệp bán lại cho nhà đầu tư nước ngoài, ông Cường cho rằng, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lư nợ như DATC hoặc VAMC quản lư và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn. Trong trường hợp này, không nên h́nh sự hoá đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lư nợ của nhà nước.
Không đặt ra room tín dụng riêng cho BĐS
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận, hiện nay thị trường BĐS đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Tín dụng cho lĩnh vực BĐS luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua. Đặc biệt, năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%. Riêng với lĩnh vực này, tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng.
Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, c̣n hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh BĐS.
(Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng)
Giải thích về khó khăn của các ngân hàng, bà Hồng cho hay, các dự án BĐS, 70% vướng mắc về mặt pháp lư. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lư và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. V́ vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lư được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông ḍng vốn tín dụng của ngân hàng.
"Tôi cũng đă chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lư, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lăi suất thấp hơn", Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, “Chúng tôi có quan điểm như sau, để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững th́ cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế t́nh trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi".
Đồng thời người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước một lần nữa nêu rơ, năm 2023 mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14 - 15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. Ngân hàng Nhà nước cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về BĐS.
Ngân hàng phải khơi thông ḍng vốn
Liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ Tài chính đang tŕnh Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.
Bên cạnh đó, rà soát, hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư dài hạn (quỹ đầu tư) để tạo cầu đầu tư bền vững cho thị trường.Bộ Tài chính tiếp tục theo dơi, yêu cầu các doanh nghiệp phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lăi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Yêu cầu các doanh nghiệp nếu có khó khăn trong thanh toán th́ phải làm việc, đàm phán với các nhà đầu tư để thống nhất phương án cơ cấu lại trái phiếu.
Đồng thời, Bộ Tài chính chỉ đạo các Sở Giao dịch chứng khoán khẩn trương xây dựng và đưa hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào hoạt động nhằm phát triển thị trường thứ cấp minh bạch, an toàn, tăng cường khả năng quản lư, giám sát, giảm thiểu rủi ro.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tăng cường công tác truyền thông ổn định tâm lư, tạo dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn, đồng thời tăng cường sự tham gia của các định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp, ưu tiên phát triển nhà đầu tư dài hạn như các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí tự nguyện, doanh nghiệp bảo hiểm.
“Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS có nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà. T́nh trạng này dẫn đến rủi ro về hoạt động kinh doanh cũng như rủi ro về ḍng tiền, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính, tín dụng ngân hàng cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp”, người đứng đầu ngành Tài chính nêu rơ.
Trước mắt, theo Bộ trưởng Tài chính, cần rà soát những khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lư để các doanh nghiệp BĐS có thể triển khai được ngay các dự án c̣n dở dang, các dự án v́ vướng pháp lư mà chưa triển khai được, qua đó sớm đưa các dự án vào hoạt động, bán được sản phẩm, giải quyết được các khó khăn về tài chính, nguồn vốn;
Nghiên cứu xây dựng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính trong lĩnh vực xây dựng và BĐS, bao gồm các chỉ tiêu về giới hạn huy động vốn khi cấp phép hoạt động kinh doanh BĐS, cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án. Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát việc tuân thủ các chỉ tiêu an toàn tài chính nêu trên. Cùng với chính sách tín dụng được điều hành hài ḥa sẽ góp phần giúp lĩnh vực BĐS vượt qua được giai đoạn khó khăn này.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông ḍng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.
Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính ḿnh, giải quyết các khó khăn do chính ḿnh gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lư để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lăi nhưng hài ḥa. "Lúc làm ăn có lăi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lăi được, không thể khó khăn cũng đ̣i có lăi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần v́ cái chung", Thủ tướng nhấn mạnh.
Ngoài ra, Thủ tướng cũng yêu cầu các ngân hàng tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lăi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lăi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí… Nền kinh tế có phát triển th́ ngân hàng mới phát triển được.