Romano
04-11-2023, 03:32
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư đang bộc lộ những nút thắt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
LTS: Gần đây có nhiều nghị quyết, chỉ thị về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là Nghị quyết 18 đă chỉ rơ cần đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lư và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Tuần Việt Nam giới thiệu góp ư của chuyên gia kinh tế Nguyễn Đ́nh Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lư Kinh tế Trung ương, về lĩnh vực xây dựng thể chế rất quan trọng này.
Hiện nay đang có ít nhất 4 luật chồng chéo và trùng lặp đáng kể về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Những luật này gây nhiều rắc rối, phiền toái, tạo ra những rào cản pháp lư không vượt qua được đối với người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lư nhà nước có liên quan. Đó là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.
Luật Kinh doanh Bất động sản
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lư nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản được định nghĩa bao gồm các hoạt động: Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng bất động sản để bán; Đầu tư vốn để mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; Cho thuê, cho thuê lại bất động sản; Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Dịch vụ tư vấn bất động sản; Quản lư bất động sản.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng các loại nhà ở, công tŕnh xây dựng, hạ tầng kỹ thuật (có 3 loại cụ thể).
Như vậy, có thể nói lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh quan trọng nhất của luật kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở các loại, công tŕnh xây dựng và công tŕnh hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, kéo theo điều chỉnh dự án, chuyển nhượng dự án bất động sản… Chúng đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.
Luật Xây dựng
Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lư nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lănh thổ Việt Nam…
Hoạt động đầu tư xây dựng là quá tŕnh tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công tŕnh xây dựng. Hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công tŕnh, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lư dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công tŕnh vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo tŕ công tŕnh xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công tŕnh.
Như vậy, phần quan trọng nhất của phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đă nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.
Luật Đầu tư
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài. Hoạt động đầu tư gồm hoạt động đầu tư có cấu phần xây dựng (tức đầu tư xây dựng), và hoạt động đầu tư không có cấu phần xây dựng (hay hoạt động đầu tư không có xây dựng).
Luật Nhà ở
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lư, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lư nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xă kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.
Như vậy, dự án nhà ở là dự án bất động sản; và phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng bất động sản. Do đó, phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư, nếu đó là dự án nhà ở thương mại.
Bốn luật chồng lấn, trùng lặp làm cán bộ và dân đều khổ
Từ tŕnh bày trên đây, có thể thấy có sự chồng lấn, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh của các Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở.
Cụ thể là: Vấn đề phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, chuyển nhượng… thuộc phạm điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư; và đầu tư xây dựng đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư.
Hệ quả là, cùng một vấn đề, một sự việc, nhất là các vấn đề, sự việc liên quan đến thủ tục hành chính, người dân và doanh nghiệp phải đồng thời thực hiện theo ít nhất 4 luật nói trên với 4 loại thủ tục hành chính khác nhau theo các quy định pháp luật khác nhau tương ứng tại các cơ quản quản lư nhà nước khác nhau.
Các quy định pháp luật khác nhau nói trên lại không tương thích, không đồng bộ, chồng lấn nhau, thậm chí mâu thuẫn với nhau. Điều này tạo nên quá nhiều rào cản bất hợp lư với chi phí tuân thủ quá cao. Trong nhiều trường hợp, thực hiện đúng theo luật này, lại không phù hợp với luật khác.
Thực tế đó đặt người dân, doanh nghiệp và cả công chức liên quan vào t́nh thế không thể không vi phạm luật pháp trong xử lư công việc. Hoặc lựa chọn khác là công chức không thực thi công vụ, c̣n người dân và doanh nghiệp không thể thực hiện đầu tư kinh doanh trong các trường hợp nói trên.
Chính sự chồng chéo, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh nói trên đă và đang tạo ra thực trạng thiếu đồng bộ, phức tạp, chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn trong “rừng” quy định ở lĩnh vực đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Chúng gây khó khăn, tắc nghẽn và trong nhiều trường hợp không thể xử lư được đối với đầu tư kinh doanh trong nhiều năm nay.
Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đă nhiều lần rà soát và có báo cáo về thực trạng này mà không thể tháo gỡ được dù các luật, nghị định có liên quan được bổ sung, sửa đổi liên tục, kể cả khi dùng phương pháp một luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật.
Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, không có quốc gia, vùng lănh thổ nào có Luật Đầu tư như ở Việt Nam. Tương tự, không có Luật Kinh doanh bất động sản ở quốc gia nào như Việt Nam. Bởi v́, xây dựng nhà ở, bất động sản thực hiện theo luật xây dựng; c̣n mua bán, thuê, cho thuê bất động sản về bản chất tương tự như mua bán, thuê, cho thuê các loại hàng hoá, tài sản khác. Luật Nhà ở về bản chất là luật về chính sách nhà ở, xây nhà ở thực hiện theo Luật Xây dựng, và không cần quy định riêng về cái gọi là phát triển nhà ở.
Kiến nghị
Phương án thứ nhất, là phương án triệt để gồm: Băi bỏ hoàn toàn Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Đầu tư chỉ giữ lại các nội dung, quy định về bảo hộ và khuyến khích đầu tư; quy định về ngành nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh chuyển sang Luật Doanh nghiệp như nguyên gốc ban đầu của nó và băi bỏ tất cả các nội dung, quy định c̣n lại. Bỏ Luật Nhà ở hoặc chuyển thành luật về chế độ, chính sách nhà ở tại Việt Nam.
Phương án thứ hai, cơ cấu lại và thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Cụ thể, loại bỏ nội dung “đầu tư xây dựng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê…” ra khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, và đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.
Tương tự, bỏ “phát triển nhà ở” tại Luật Nhà ở. Xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và áp dụng theo quy định có liên quan của pháp luật xây dựng.
Như vậy, định nghĩa lại khái niệm “kinh doanh bất động sản” và phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ c̣n là: mua, bán, nhận chuyển nhượng; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.
LTS: Gần đây có nhiều nghị quyết, chỉ thị về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là Nghị quyết 18 đă chỉ rơ cần đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lư và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Tuần Việt Nam giới thiệu góp ư của chuyên gia kinh tế Nguyễn Đ́nh Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lư Kinh tế Trung ương, về lĩnh vực xây dựng thể chế rất quan trọng này.
Hiện nay đang có ít nhất 4 luật chồng chéo và trùng lặp đáng kể về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Những luật này gây nhiều rắc rối, phiền toái, tạo ra những rào cản pháp lư không vượt qua được đối với người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lư nhà nước có liên quan. Đó là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.
Luật Kinh doanh Bất động sản
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lư nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản được định nghĩa bao gồm các hoạt động: Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng bất động sản để bán; Đầu tư vốn để mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; Cho thuê, cho thuê lại bất động sản; Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Dịch vụ tư vấn bất động sản; Quản lư bất động sản.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng các loại nhà ở, công tŕnh xây dựng, hạ tầng kỹ thuật (có 3 loại cụ thể).
Như vậy, có thể nói lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh quan trọng nhất của luật kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở các loại, công tŕnh xây dựng và công tŕnh hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, kéo theo điều chỉnh dự án, chuyển nhượng dự án bất động sản… Chúng đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.
Luật Xây dựng
Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lư nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lănh thổ Việt Nam…
Hoạt động đầu tư xây dựng là quá tŕnh tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công tŕnh xây dựng. Hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công tŕnh, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lư dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công tŕnh vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo tŕ công tŕnh xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công tŕnh.
Như vậy, phần quan trọng nhất của phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đă nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.
Luật Đầu tư
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài. Hoạt động đầu tư gồm hoạt động đầu tư có cấu phần xây dựng (tức đầu tư xây dựng), và hoạt động đầu tư không có cấu phần xây dựng (hay hoạt động đầu tư không có xây dựng).
Luật Nhà ở
Về phạm vi điều chỉnh, luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lư, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lư nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xă kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.
Như vậy, dự án nhà ở là dự án bất động sản; và phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng bất động sản. Do đó, phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư, nếu đó là dự án nhà ở thương mại.
Bốn luật chồng lấn, trùng lặp làm cán bộ và dân đều khổ
Từ tŕnh bày trên đây, có thể thấy có sự chồng lấn, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh của các Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở.
Cụ thể là: Vấn đề phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, chuyển nhượng… thuộc phạm điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư; và đầu tư xây dựng đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư.
Hệ quả là, cùng một vấn đề, một sự việc, nhất là các vấn đề, sự việc liên quan đến thủ tục hành chính, người dân và doanh nghiệp phải đồng thời thực hiện theo ít nhất 4 luật nói trên với 4 loại thủ tục hành chính khác nhau theo các quy định pháp luật khác nhau tương ứng tại các cơ quản quản lư nhà nước khác nhau.
Các quy định pháp luật khác nhau nói trên lại không tương thích, không đồng bộ, chồng lấn nhau, thậm chí mâu thuẫn với nhau. Điều này tạo nên quá nhiều rào cản bất hợp lư với chi phí tuân thủ quá cao. Trong nhiều trường hợp, thực hiện đúng theo luật này, lại không phù hợp với luật khác.
Thực tế đó đặt người dân, doanh nghiệp và cả công chức liên quan vào t́nh thế không thể không vi phạm luật pháp trong xử lư công việc. Hoặc lựa chọn khác là công chức không thực thi công vụ, c̣n người dân và doanh nghiệp không thể thực hiện đầu tư kinh doanh trong các trường hợp nói trên.
Chính sự chồng chéo, trùng lặp về phạm vi điều chỉnh nói trên đă và đang tạo ra thực trạng thiếu đồng bộ, phức tạp, chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn trong “rừng” quy định ở lĩnh vực đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Chúng gây khó khăn, tắc nghẽn và trong nhiều trường hợp không thể xử lư được đối với đầu tư kinh doanh trong nhiều năm nay.
Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đă nhiều lần rà soát và có báo cáo về thực trạng này mà không thể tháo gỡ được dù các luật, nghị định có liên quan được bổ sung, sửa đổi liên tục, kể cả khi dùng phương pháp một luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật.
Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, không có quốc gia, vùng lănh thổ nào có Luật Đầu tư như ở Việt Nam. Tương tự, không có Luật Kinh doanh bất động sản ở quốc gia nào như Việt Nam. Bởi v́, xây dựng nhà ở, bất động sản thực hiện theo luật xây dựng; c̣n mua bán, thuê, cho thuê bất động sản về bản chất tương tự như mua bán, thuê, cho thuê các loại hàng hoá, tài sản khác. Luật Nhà ở về bản chất là luật về chính sách nhà ở, xây nhà ở thực hiện theo Luật Xây dựng, và không cần quy định riêng về cái gọi là phát triển nhà ở.
Kiến nghị
Phương án thứ nhất, là phương án triệt để gồm: Băi bỏ hoàn toàn Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Đầu tư chỉ giữ lại các nội dung, quy định về bảo hộ và khuyến khích đầu tư; quy định về ngành nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh chuyển sang Luật Doanh nghiệp như nguyên gốc ban đầu của nó và băi bỏ tất cả các nội dung, quy định c̣n lại. Bỏ Luật Nhà ở hoặc chuyển thành luật về chế độ, chính sách nhà ở tại Việt Nam.
Phương án thứ hai, cơ cấu lại và thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Cụ thể, loại bỏ nội dung “đầu tư xây dựng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê…” ra khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, và đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.
Tương tự, bỏ “phát triển nhà ở” tại Luật Nhà ở. Xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và áp dụng theo quy định có liên quan của pháp luật xây dựng.
Như vậy, định nghĩa lại khái niệm “kinh doanh bất động sản” và phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ c̣n là: mua, bán, nhận chuyển nhượng; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.