Hanna
04-19-2023, 11:51
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp, mặc dù giá bất động sản đă giảm tới 45% nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đang có tâm lư nghe ngóng, chờ đợi thị trường điều chỉnh sâu để bắt đáy.Tại Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" do báo Đầu tư tổ chức sáng 19/4, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng do vướng mắc về pháp lư nên ít dự án được phê duyệt kịp thời. Chính v́ vậy đă dẫn đến t́nh trạng thị trường thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xă hội...
"Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đă khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân", ông Lực nói.
Theo vị chuyên gia, một người dân Việt Nam có thu nhập trung b́nh phải mất 23,5 năm để mua được nhà ở giá trung b́nh, tương đương Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Giá bán giảm nhưng thanh khoản rất thấp
Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá bất động sản ngày càng leo thang, Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng với cơ chế như hiện nay chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian. "Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lăi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô h́nh khác", ông nói.
Bên cạnh đó, Chủ tịch doanh nghiệp này cho rằng chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường tức ngày càng lên cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này v́ giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.
"Chưa kể, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao trong thời gian qua, có thời điểm tăng tới 40%. Theo đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo", ông Hiệp nói.Về giá bán các phân khúc bất động sản, ông Vơ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết hiện nay giá bán thứ cấp đă sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.
"Hiện nay người mua đang có tâm lư chờ thị trường 'tạo đáy' và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lư của các dự án", ông nh́n nhận.
Tương tự, ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home cũng cho rằng tâm lư khách hàng không c̣n hào hứng như trước do diễn biến và thông tin trên thị trường, họ đang có tâm lư chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.
Tâm lư khách hàng không c̣n hào hứng như trước do những diễn biến và thông trên thị trường, họ đang có tâm lư chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.
Ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home
"Một số khách hàng có tâm lư chờ thêm thời gian để bắt đáy bất động sản, tuy nhiên đây là giai đoạn 'lửa thử vàng' của bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư không nên t́m sản phẩm đang xuống giá bởi đó là hiện tượng giá đang điều chỉnh về giá trị thực", ông nói.
Tuy nhiên, ông cho biết một thực tế là trái với khách hàng trong nước là khách hàng nước ngoài có niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Do đó, doanh nghiệp ông đang tiếp tục thúc đẩy hoạt động bán hàng ở thị trường nước ngoài, từ đó tạo niềm tin cho khách hàng trong nước.
Không chỉ tâm lư khách hàng, Chủ tịch GP.Invest cho rằng hiện nay nhà đầu tư cũng đang có tâm lư chờ đợi về việc sửa đổi các luật. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại các luật sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt hơn với thị trường.
Cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp
Với khách hàng, ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam cho rằng cần cẩn trọng hơn khi lựa chọn bất động sản để đầu tư và việc đầu cơ đẩy giá sẽ dẫn đến các vấn đề khủng hoảng. "Đồng thời nên t́m hiểu kỹ, cân nhắc kỹ để chọn được sản phẩm, vị trí phù hợp trước khi quyết định mua", ông nói.
C̣n về giải pháp giúp doanh nghiệp, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản để quyết định việc cơ cấu lại nợ.
"Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được chủ đầu tư đưa ra hợp lư và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo", ông nói.Theo vị chuyên gia, việc giải quyết vấn đề ḍng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xă hội. Nh́n thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở b́nh dân, nhà ở xă hội do không có cơ chế, đất đai, ḍng vốn.
"V́ vậy, Thủ tướng đă chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xă hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lư, quỹ đất, nguồn vốn. Khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại", ông nh́n nhận.
Bên cạnh giải pháp tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết điểm nghẽn cơ bản cần xử lư hiện nay là pháp lư của dự án. "Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy tŕnh thủ tục cho các dự án nhà ở xă hội", ông nói.
Theo ông, trong thời điểm này, nhà ở xă hội là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại h́nh nhà ở này sẽ góp phần kích hoạt chỉ số giao dịch trên thị trường tốt hơn.
"Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đă khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân", ông Lực nói.
Theo vị chuyên gia, một người dân Việt Nam có thu nhập trung b́nh phải mất 23,5 năm để mua được nhà ở giá trung b́nh, tương đương Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Giá bán giảm nhưng thanh khoản rất thấp
Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá bất động sản ngày càng leo thang, Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng với cơ chế như hiện nay chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian. "Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lăi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô h́nh khác", ông nói.
Bên cạnh đó, Chủ tịch doanh nghiệp này cho rằng chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường tức ngày càng lên cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này v́ giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.
"Chưa kể, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao trong thời gian qua, có thời điểm tăng tới 40%. Theo đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo", ông Hiệp nói.Về giá bán các phân khúc bất động sản, ông Vơ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết hiện nay giá bán thứ cấp đă sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.
"Hiện nay người mua đang có tâm lư chờ thị trường 'tạo đáy' và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lư của các dự án", ông nh́n nhận.
Tương tự, ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home cũng cho rằng tâm lư khách hàng không c̣n hào hứng như trước do diễn biến và thông tin trên thị trường, họ đang có tâm lư chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.
Tâm lư khách hàng không c̣n hào hứng như trước do những diễn biến và thông trên thị trường, họ đang có tâm lư chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.
Ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home
"Một số khách hàng có tâm lư chờ thêm thời gian để bắt đáy bất động sản, tuy nhiên đây là giai đoạn 'lửa thử vàng' của bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư không nên t́m sản phẩm đang xuống giá bởi đó là hiện tượng giá đang điều chỉnh về giá trị thực", ông nói.
Tuy nhiên, ông cho biết một thực tế là trái với khách hàng trong nước là khách hàng nước ngoài có niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Do đó, doanh nghiệp ông đang tiếp tục thúc đẩy hoạt động bán hàng ở thị trường nước ngoài, từ đó tạo niềm tin cho khách hàng trong nước.
Không chỉ tâm lư khách hàng, Chủ tịch GP.Invest cho rằng hiện nay nhà đầu tư cũng đang có tâm lư chờ đợi về việc sửa đổi các luật. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại các luật sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt hơn với thị trường.
Cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp
Với khách hàng, ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam cho rằng cần cẩn trọng hơn khi lựa chọn bất động sản để đầu tư và việc đầu cơ đẩy giá sẽ dẫn đến các vấn đề khủng hoảng. "Đồng thời nên t́m hiểu kỹ, cân nhắc kỹ để chọn được sản phẩm, vị trí phù hợp trước khi quyết định mua", ông nói.
C̣n về giải pháp giúp doanh nghiệp, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản để quyết định việc cơ cấu lại nợ.
"Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được chủ đầu tư đưa ra hợp lư và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo", ông nói.Theo vị chuyên gia, việc giải quyết vấn đề ḍng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xă hội. Nh́n thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở b́nh dân, nhà ở xă hội do không có cơ chế, đất đai, ḍng vốn.
"V́ vậy, Thủ tướng đă chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xă hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lư, quỹ đất, nguồn vốn. Khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại", ông nh́n nhận.
Bên cạnh giải pháp tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết điểm nghẽn cơ bản cần xử lư hiện nay là pháp lư của dự án. "Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy tŕnh thủ tục cho các dự án nhà ở xă hội", ông nói.
Theo ông, trong thời điểm này, nhà ở xă hội là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại h́nh nhà ở này sẽ góp phần kích hoạt chỉ số giao dịch trên thị trường tốt hơn.