Hanna
04-04-2011, 23:31
Kiện tụng trong dịch vụ địa ốc xảy ra rất thường. Người mua kiện người bán, người bán kiện người mua, địa ốc viên kiện người bán hay người mua, v.v., về đủ mọi thứ lư do.
Một vụ mua bán nhà là một việc phức tạp liên quan đến một số tiền rất lớn. Bởi vậy, luật lệ ràng buộc rất chặt chẽ để bảo đảm tính công bằng cho các bên liên quan. Nhưng vẫn không thể tránh được kiện tụng.
Luật lệ cũng đ̣i hỏi người địa ốc viên, dù đại diện cho người bán hay người mua, đều phải tuân thủ theo các qui định, nguyên tắc hành nghề hầu bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng của ḿnh. Thêm nữa, mỗi địa ốc viên, phải học và phải thi một chứng chỉ về đạo đức nghề nghiệp.
Cái nghề buôn nước bọt là cái nghề rất dễ dẫn đến lạm dụng và lừa gạt nên nếu địa ốc viên làm điều ǵ sai quấy, rất dễ bị kiện và cũng v́ vậy rất dễ mất bằng hành nghề. Trang báo điện tử của Sở Địa Ốc Tiểu Bang California tháng nào cũng nêu danh sách các người bị rút bằng hành nghề hay bị treo bằng một thời gian v́ vi phạm luật lệ.
Một thời gian trước đây, có một vụ kiện ở San Diego khá ồn ào, nổi tiếng cả nước Mỹ, không phải là người mua kiện người bán hoặc ngược lại. Vợ chồng bà Marty Ummel kiện địa ốc viên của ông bà, Mike Little thuộc công ty địa ốc Re/Max Associates, là đă dụ dỗ ông bà mua căn nhà quá giá thị trường đến 175.000 Mỹ kim tức một số tiền không nhỏ cho căn nhà được mua với giá là 1,2 triệu đô la.
Bà Marty chỉ trích rằng địa ốc viên Little chỉ biết có tiền. Ông ta đă giấu bản phúc tŕnh trị giá căn nhà (appraisal report) cho tới khi ông bà dọn vào ở mới thấy, mà đúng ra đă phải giao cho họ trước khi kư giấy tờ vay nợ.
“Tôi mướn địa ốc viên v́ họ là chuyên viên trong ngành địa ốc” - Bà Marty Ummel nói. “Ông ta có bổn phận phải bảo vệ chúng tôi. Lại c̣n có luật đạo đức nghề nghiệp mà họ phải tuân theo tức là họ phải đặt quyền lợi khách hàng lên trên hết”.
Vợ chồng Ummel đă bán căn nhà ở San Francisco dọn xuống San Diego cho gần với đám con cháu. Bà Marty Ummel là người gây quĩ cho hệ thống đại học California State University. Chồng bà, Vernon Ummel là quản trị viên hành chính của đại học tư Dominican University.
“Chúng tôi làm lụng vất vả suốt cả đời. Thế rồi có một địa ốc viên đă không nói cho chúng tôi biết về cuộc mua bán lớn nhất đời của chúng tôi là đúng ra, căn nhà phải bán với giá thấp hơn nhiều” - Bà Marty nói.
Địa ốc viên Little th́ cho rằng ông bà Ummel đă tức giận và thưa kiện không đúng.
“Tôi không làm cái ǵ sai trái”. Ông Little nói như thế và đổ cho vụ kiện xảy ra khi thị trường đang mất giá. “Khi người ta nh́n thấy trị giá tài sản của ḿnh tuột dốc, người ta luôn luôn t́m người nào đó để kết tội”.
Bà Ummel tố cáo rằng Little không những là địa ốc viên mà c̣n đứng trung gian để ông bà vay tiền nhà băng. Ông bà đă yêu cầu ông Little đưa cho họ bản giám định trị giá nhà trước khi kư giấy tờ vay nợ và nhận nhà, nhưng chỉ nhận được sau khi đă dọn vào ở rồi.
Thế rồi ông bà thấy có cái bất thường xảy đến. Họ nhận được một tờ quảng cáo từ một địa ốc viên khác, chỉ vài ngày sau khi họ dọn vào ở, một căn nhà cùng phố, cùng diện tích, bán với giá 105.000 Mỹ kim rẻ hơn căn nhà họ mua. Khi nhận được bản giám định trị giá nhà, ông bà thấy căn nhà quảng cáo bán cùng phố đó lại c̣n có cả hồ tắm.
Hai tháng sau, ông bà lại biết thêm một điều nữa. Một căn nhà khác có diện tích tương đương với nhà ông bà, và cũng cùng con đường, bán xong (sold) với giá rẻ hơn nhà ông bà 175.000 Mỹ kim.
Một số chuyên viên pháp lư tin rằng vụ kiện này là một vụ kiện tiêu biểu trong một thị trường địa ốc bị tuột dốc. Chủ nhà phản ứng khi thấy trị giá nhà của ḿnh c̣n thấp hơn là số tiền ḿnh đang nợ.
Chuyên viên tham vấn tư pháp của đài MSNBC tin rằng ông bà Ummel khó thắng kiện. Bởi v́, ngân hàng chắc chắn không cho ông bà vay tiền nếu trị giá căn nhà thấp hơn giá mua căn nhà. Thêm nữa, người mua nhà cũng phải tự t́m hiểu xem căn nhà ḿnh mua trên thị trường có đáng với số tiền ḿnh bỏ ra không, chứ không thể phụ thuộc hoàn toàn vào người địa ốc viên.
Nhưng nếu có sự thông đồng giữa kẻ môi giới tài trợ với địa ốc viên và chuyên viên định trị giá nhà (appraiser) th́ sao? Đây cũng là một trong những vấn nạn cần phải làm rơ để xác định lại trị giá căn nhà qua một giám định viên độc lập khác định giá lại căn nhà vào thời điểm họ thực hiện bản hợp đồng.
Tin tức sơ khởi nói rằng văn pḥng môi giới tài trợ địa ốc (mortgage broker) và giám định viên trị giá nhà đă điều đ́nh giải quyết vấn đề bên ngoài ṭa (settled out of court).
Nếu địa ốc viên đă thật sự không trao cho vợ chồng Ummel bản giám định trị giá nhà với mục đích cố bán căn nhà với giá đó, rất có thể ông ta đă làm trái bổn phận đối với khách hàng. Rất khó có thể tưởng tượng được trường hợp có căn nhà bán trong cùng phố lại bán với giá thấp hơn mà địa ốc viên khi làm bản khảo cứu so sánh các căn nhà bán trong khu vực (comparable sale) và những căn nhà đang bán trong thị trường ở trong khu vực lại không nh́n thấy. Mà chẳng lẽ ông bà Ummel không đ̣i ráo riết những dữ kiện này trước khi quyết định trả giá mua căn nhà? Ông bà cũng là những người trí thức, từng mua nhà rồi chứ có phải là các người không biết ǵ đâu?
Theo luật lệ đ̣i hỏi, địa ốc viên phải thông báo cho khách hàng tất cả những điều ǵ ḿnh biết. Nếu không, sau đó, người ta khám phá ra, người ta sẽ kiện đ̣i bồi thường thiệt hại. Mà cũng có thể mất bằng hành nghề.
Thêm nữa, ông Little c̣n đóng vai tṛ môi giới tài trợ, một điều dễ bị coi là xung đột lợi ích (conflict of interest) giữa trách nhiệm địa ốc viên phải bảo vệ quyền lợi người mua nhà và trách nhiệm môi giới tài trợ làm lợi cho nhà tài trợ.
Vụ kiện này là một vụ mà tất cả mọi địa ốc viên nên học hỏi để thật cẩn thận trong khi phục vụ khách hàng. Các điều khoản của bản hợp đồng đều giới hạn rành rẽ thời gian, quyền lợi và trách nhiệm của từng bên. Sai bất cứ cái ǵ đă đặt bút kư kết, vụ kiện dễ xảy ra.
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Một vụ mua bán nhà là một việc phức tạp liên quan đến một số tiền rất lớn. Bởi vậy, luật lệ ràng buộc rất chặt chẽ để bảo đảm tính công bằng cho các bên liên quan. Nhưng vẫn không thể tránh được kiện tụng.
Luật lệ cũng đ̣i hỏi người địa ốc viên, dù đại diện cho người bán hay người mua, đều phải tuân thủ theo các qui định, nguyên tắc hành nghề hầu bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng của ḿnh. Thêm nữa, mỗi địa ốc viên, phải học và phải thi một chứng chỉ về đạo đức nghề nghiệp.
Cái nghề buôn nước bọt là cái nghề rất dễ dẫn đến lạm dụng và lừa gạt nên nếu địa ốc viên làm điều ǵ sai quấy, rất dễ bị kiện và cũng v́ vậy rất dễ mất bằng hành nghề. Trang báo điện tử của Sở Địa Ốc Tiểu Bang California tháng nào cũng nêu danh sách các người bị rút bằng hành nghề hay bị treo bằng một thời gian v́ vi phạm luật lệ.
Một thời gian trước đây, có một vụ kiện ở San Diego khá ồn ào, nổi tiếng cả nước Mỹ, không phải là người mua kiện người bán hoặc ngược lại. Vợ chồng bà Marty Ummel kiện địa ốc viên của ông bà, Mike Little thuộc công ty địa ốc Re/Max Associates, là đă dụ dỗ ông bà mua căn nhà quá giá thị trường đến 175.000 Mỹ kim tức một số tiền không nhỏ cho căn nhà được mua với giá là 1,2 triệu đô la.
Bà Marty chỉ trích rằng địa ốc viên Little chỉ biết có tiền. Ông ta đă giấu bản phúc tŕnh trị giá căn nhà (appraisal report) cho tới khi ông bà dọn vào ở mới thấy, mà đúng ra đă phải giao cho họ trước khi kư giấy tờ vay nợ.
“Tôi mướn địa ốc viên v́ họ là chuyên viên trong ngành địa ốc” - Bà Marty Ummel nói. “Ông ta có bổn phận phải bảo vệ chúng tôi. Lại c̣n có luật đạo đức nghề nghiệp mà họ phải tuân theo tức là họ phải đặt quyền lợi khách hàng lên trên hết”.
Vợ chồng Ummel đă bán căn nhà ở San Francisco dọn xuống San Diego cho gần với đám con cháu. Bà Marty Ummel là người gây quĩ cho hệ thống đại học California State University. Chồng bà, Vernon Ummel là quản trị viên hành chính của đại học tư Dominican University.
“Chúng tôi làm lụng vất vả suốt cả đời. Thế rồi có một địa ốc viên đă không nói cho chúng tôi biết về cuộc mua bán lớn nhất đời của chúng tôi là đúng ra, căn nhà phải bán với giá thấp hơn nhiều” - Bà Marty nói.
Địa ốc viên Little th́ cho rằng ông bà Ummel đă tức giận và thưa kiện không đúng.
“Tôi không làm cái ǵ sai trái”. Ông Little nói như thế và đổ cho vụ kiện xảy ra khi thị trường đang mất giá. “Khi người ta nh́n thấy trị giá tài sản của ḿnh tuột dốc, người ta luôn luôn t́m người nào đó để kết tội”.
Bà Ummel tố cáo rằng Little không những là địa ốc viên mà c̣n đứng trung gian để ông bà vay tiền nhà băng. Ông bà đă yêu cầu ông Little đưa cho họ bản giám định trị giá nhà trước khi kư giấy tờ vay nợ và nhận nhà, nhưng chỉ nhận được sau khi đă dọn vào ở rồi.
Thế rồi ông bà thấy có cái bất thường xảy đến. Họ nhận được một tờ quảng cáo từ một địa ốc viên khác, chỉ vài ngày sau khi họ dọn vào ở, một căn nhà cùng phố, cùng diện tích, bán với giá 105.000 Mỹ kim rẻ hơn căn nhà họ mua. Khi nhận được bản giám định trị giá nhà, ông bà thấy căn nhà quảng cáo bán cùng phố đó lại c̣n có cả hồ tắm.
Hai tháng sau, ông bà lại biết thêm một điều nữa. Một căn nhà khác có diện tích tương đương với nhà ông bà, và cũng cùng con đường, bán xong (sold) với giá rẻ hơn nhà ông bà 175.000 Mỹ kim.
Một số chuyên viên pháp lư tin rằng vụ kiện này là một vụ kiện tiêu biểu trong một thị trường địa ốc bị tuột dốc. Chủ nhà phản ứng khi thấy trị giá nhà của ḿnh c̣n thấp hơn là số tiền ḿnh đang nợ.
Chuyên viên tham vấn tư pháp của đài MSNBC tin rằng ông bà Ummel khó thắng kiện. Bởi v́, ngân hàng chắc chắn không cho ông bà vay tiền nếu trị giá căn nhà thấp hơn giá mua căn nhà. Thêm nữa, người mua nhà cũng phải tự t́m hiểu xem căn nhà ḿnh mua trên thị trường có đáng với số tiền ḿnh bỏ ra không, chứ không thể phụ thuộc hoàn toàn vào người địa ốc viên.
Nhưng nếu có sự thông đồng giữa kẻ môi giới tài trợ với địa ốc viên và chuyên viên định trị giá nhà (appraiser) th́ sao? Đây cũng là một trong những vấn nạn cần phải làm rơ để xác định lại trị giá căn nhà qua một giám định viên độc lập khác định giá lại căn nhà vào thời điểm họ thực hiện bản hợp đồng.
Tin tức sơ khởi nói rằng văn pḥng môi giới tài trợ địa ốc (mortgage broker) và giám định viên trị giá nhà đă điều đ́nh giải quyết vấn đề bên ngoài ṭa (settled out of court).
Nếu địa ốc viên đă thật sự không trao cho vợ chồng Ummel bản giám định trị giá nhà với mục đích cố bán căn nhà với giá đó, rất có thể ông ta đă làm trái bổn phận đối với khách hàng. Rất khó có thể tưởng tượng được trường hợp có căn nhà bán trong cùng phố lại bán với giá thấp hơn mà địa ốc viên khi làm bản khảo cứu so sánh các căn nhà bán trong khu vực (comparable sale) và những căn nhà đang bán trong thị trường ở trong khu vực lại không nh́n thấy. Mà chẳng lẽ ông bà Ummel không đ̣i ráo riết những dữ kiện này trước khi quyết định trả giá mua căn nhà? Ông bà cũng là những người trí thức, từng mua nhà rồi chứ có phải là các người không biết ǵ đâu?
Theo luật lệ đ̣i hỏi, địa ốc viên phải thông báo cho khách hàng tất cả những điều ǵ ḿnh biết. Nếu không, sau đó, người ta khám phá ra, người ta sẽ kiện đ̣i bồi thường thiệt hại. Mà cũng có thể mất bằng hành nghề.
Thêm nữa, ông Little c̣n đóng vai tṛ môi giới tài trợ, một điều dễ bị coi là xung đột lợi ích (conflict of interest) giữa trách nhiệm địa ốc viên phải bảo vệ quyền lợi người mua nhà và trách nhiệm môi giới tài trợ làm lợi cho nhà tài trợ.
Vụ kiện này là một vụ mà tất cả mọi địa ốc viên nên học hỏi để thật cẩn thận trong khi phục vụ khách hàng. Các điều khoản của bản hợp đồng đều giới hạn rành rẽ thời gian, quyền lợi và trách nhiệm của từng bên. Sai bất cứ cái ǵ đă đặt bút kư kết, vụ kiện dễ xảy ra.
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông