Hanna
06-25-2011, 09:11
Cục trưởng Cục quản lư nhà và Thị trường Bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cho rằng mặt bằng giá giảm chưa đáng kể và mức giá hàng tỷ đồng một căn hộ là bất hợp lư trong bối cảnh hiện nay.
Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà. Ảnh: Hoàng Lan.
- Nhiều chủ đầu tư chung cư đang phải giăn, hoăn tiến độ thi công v́ khó khăn cả đầu vào lẫn đầu ra, Bộ Xây dựng nh́n nhận vấn đề này như thế nào?
- Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường chung cư hiện đă giảm giá so với đầu năm nay, nhưng so với đầu năm ngoái th́ không giảm nhiều. Do đó, tôi cho rằng, địa ốc Hà Nội vẫn c̣n cơ hội để giảm giá. Nếu không giải quyết được cơ chế, đầu ra cho doanh nghiệp cũng như tăng nguồn vốn vay cho người mua nhà th́ thị trường sẽ c̣n khó khăn. Doanh nghiệp sẽ không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới thua lỗ.
- Theo ông, những khó khăn này có thể dẫn tới khả năng đổ vỡ của các doanh nghiệp đầu tư vào mảng chung cư?
- Tôi cho rằng, nói thị trường chung cư sẽ đổ vỡ e là hơi nặng lời, có chăng chỉ là đổ vỡ nhỏ của một vài doanh nghiệp cá biệt. Bởi những nhà đầu tư cấp một đă bán hết sản phẩm rồi, chỉ có những nhà đầu cơ hoặc chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc vốn vay ngân hàng mới đáng lo ngại. Cũng có trường hợp những nhà đầu tư dốc hết vốn vay ngân hàng để “trứng vào một giỏ” th́ sẽ dẫn tới rủi ro khi bị siết tín dụng. Những người dân đầu tư a dua kinh doanh vài căn hộ cũng có khả năng thua lỗ. C̣n đổ vỡ chung của toàn thị trường th́ tôi cho rằng sẽ khó xảy ra.
- Phân khúc nhà cao cấp từng sôi động nhất trong mảng chung cư, nhưng giờ đây lại khủng hoảng nặng nề nhất, theo ông đâu là lư do?
- Tôi cho rằng doanh nghiệp chưa có chiến thuật kinh doanh hợp lư. Theo thống kê của Bộ, có những căn hộ rộng 200- 300 m2 giá lên tới chục tỷ đồng, nhất là căn pent-house. Những nhà có giá trung b́nh 20 triệu đồng mỗi m2 hoặc thấp hơn rất ít, nếu có lại ở khu vực rất xa trung tâm như Sài Đồng, Hoài Đức. Tôi cho rằng, giá hàng tỷ đồng một căn hộ là chưa hợp lư trong thị trường hiện nay.
Khi tôi làm lănh đạo ở một doanh nghiệp, nhiều người hỏi v́ sao công ty của tôi không có dự án cao cấp nào. Căn hộ lớn nhất cũng chỉ khoảng 100 m2 và chiếm tỷ lệ rất ít, c̣n lại chủ yếu rộng khoảng 50- 70 m2. Cứ ra cái nào là hết cái đó, kể cả những lúc thị trường trầm lắng như năm 2004-2006. Nếu các bạn sang bên Việt Hưng sẽ thấy rằng chủ đầu tư xây nhà 5 tầng rất nhiều và họ bán rất tốt. Đừng nghĩ rằng thị trường khó khăn th́ ḿnh cũng khó khăn. Chúng ta xây những căn hộ cao cấp để tạo ra h́nh ảnh đẹp nhưng liệu rằng, có bán được hàng trong giai đoạn này không?
- Cục trưởng cho rằng doanh nghiệp không có chiến lược kinh doanh dẫn đến nguy cơ thua lỗ nhưng phía doanh nghiệp lại đổ lỗi v́ chủ trương siết tín dụng của ngân hàng, trong đó có phần trách nhiệm của Bộ Xây dựng. Ông có b́nh luận ǵ về điều này?
- Siết tín dụng đối với bất động sản, theo tôi là chủ trương đúng đắn, nhưng cần lưu ư về cái ǵ cần nới lỏng, cái ǵ cần thắt chặt. Tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất giảm xuống dưới 22% tổng dư nợ nhưng theo tôi, những khoản cho vay mua nhà ở phải tăng lên mới tạo đầu ra cho doanh nghiệp. Trường hợp dịch vụ, hoặc kinh doanh mua bán, vay tiền để giải phóng đất đai rồi để đấy thuộc lĩnh vực phi sản xuất nên cần phải siết tín dụng. Ngược lại, tạo lập ra bất động sản là một ngành sản xuất, v́ nó ra sản phẩm cụ thể như nhà cửa, văn pḥng.
Bộ Xây dựng sắp tới sẽ kiến nghị Chính phủ linh hoạt trong việc siết tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải coi trọng tính khả thi của dự án, không phải cứ thấy cao cấp là đưa ra giá cao vút, trong khi thị phần nhà giành cho người trung b́nh lại không có.
Tôi nói vui thế này, cũng giống như các cụ bảo, những anh xấu trai th́ nên cân nhắc trước khi t́m hiểu những cô gái đẹp. Thị trường lúc nào cũng có khách hàng, nhiệm vụ của chủ đầu tư là phải t́m ra khách ở đâu. Đừng a dua thấy người ta đầu tư ở Ba V́, Lương Sơn, Nha Trang, Đà Nẵng anh cũng theo khi "vốn c̣i", kinh nghiệm không có. Lời khuyên của tôi đối với doanh nghiệp là hăy làm đúng khả năng của ḿnh, hăy t́m ra cái khác biệt so với những doanh nghiệp khác.
Hoàng Lan
VNExpress
Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà. Ảnh: Hoàng Lan.
- Nhiều chủ đầu tư chung cư đang phải giăn, hoăn tiến độ thi công v́ khó khăn cả đầu vào lẫn đầu ra, Bộ Xây dựng nh́n nhận vấn đề này như thế nào?
- Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường chung cư hiện đă giảm giá so với đầu năm nay, nhưng so với đầu năm ngoái th́ không giảm nhiều. Do đó, tôi cho rằng, địa ốc Hà Nội vẫn c̣n cơ hội để giảm giá. Nếu không giải quyết được cơ chế, đầu ra cho doanh nghiệp cũng như tăng nguồn vốn vay cho người mua nhà th́ thị trường sẽ c̣n khó khăn. Doanh nghiệp sẽ không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới thua lỗ.
- Theo ông, những khó khăn này có thể dẫn tới khả năng đổ vỡ của các doanh nghiệp đầu tư vào mảng chung cư?
- Tôi cho rằng, nói thị trường chung cư sẽ đổ vỡ e là hơi nặng lời, có chăng chỉ là đổ vỡ nhỏ của một vài doanh nghiệp cá biệt. Bởi những nhà đầu tư cấp một đă bán hết sản phẩm rồi, chỉ có những nhà đầu cơ hoặc chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc vốn vay ngân hàng mới đáng lo ngại. Cũng có trường hợp những nhà đầu tư dốc hết vốn vay ngân hàng để “trứng vào một giỏ” th́ sẽ dẫn tới rủi ro khi bị siết tín dụng. Những người dân đầu tư a dua kinh doanh vài căn hộ cũng có khả năng thua lỗ. C̣n đổ vỡ chung của toàn thị trường th́ tôi cho rằng sẽ khó xảy ra.
- Phân khúc nhà cao cấp từng sôi động nhất trong mảng chung cư, nhưng giờ đây lại khủng hoảng nặng nề nhất, theo ông đâu là lư do?
- Tôi cho rằng doanh nghiệp chưa có chiến thuật kinh doanh hợp lư. Theo thống kê của Bộ, có những căn hộ rộng 200- 300 m2 giá lên tới chục tỷ đồng, nhất là căn pent-house. Những nhà có giá trung b́nh 20 triệu đồng mỗi m2 hoặc thấp hơn rất ít, nếu có lại ở khu vực rất xa trung tâm như Sài Đồng, Hoài Đức. Tôi cho rằng, giá hàng tỷ đồng một căn hộ là chưa hợp lư trong thị trường hiện nay.
Khi tôi làm lănh đạo ở một doanh nghiệp, nhiều người hỏi v́ sao công ty của tôi không có dự án cao cấp nào. Căn hộ lớn nhất cũng chỉ khoảng 100 m2 và chiếm tỷ lệ rất ít, c̣n lại chủ yếu rộng khoảng 50- 70 m2. Cứ ra cái nào là hết cái đó, kể cả những lúc thị trường trầm lắng như năm 2004-2006. Nếu các bạn sang bên Việt Hưng sẽ thấy rằng chủ đầu tư xây nhà 5 tầng rất nhiều và họ bán rất tốt. Đừng nghĩ rằng thị trường khó khăn th́ ḿnh cũng khó khăn. Chúng ta xây những căn hộ cao cấp để tạo ra h́nh ảnh đẹp nhưng liệu rằng, có bán được hàng trong giai đoạn này không?
- Cục trưởng cho rằng doanh nghiệp không có chiến lược kinh doanh dẫn đến nguy cơ thua lỗ nhưng phía doanh nghiệp lại đổ lỗi v́ chủ trương siết tín dụng của ngân hàng, trong đó có phần trách nhiệm của Bộ Xây dựng. Ông có b́nh luận ǵ về điều này?
- Siết tín dụng đối với bất động sản, theo tôi là chủ trương đúng đắn, nhưng cần lưu ư về cái ǵ cần nới lỏng, cái ǵ cần thắt chặt. Tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất giảm xuống dưới 22% tổng dư nợ nhưng theo tôi, những khoản cho vay mua nhà ở phải tăng lên mới tạo đầu ra cho doanh nghiệp. Trường hợp dịch vụ, hoặc kinh doanh mua bán, vay tiền để giải phóng đất đai rồi để đấy thuộc lĩnh vực phi sản xuất nên cần phải siết tín dụng. Ngược lại, tạo lập ra bất động sản là một ngành sản xuất, v́ nó ra sản phẩm cụ thể như nhà cửa, văn pḥng.
Bộ Xây dựng sắp tới sẽ kiến nghị Chính phủ linh hoạt trong việc siết tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải coi trọng tính khả thi của dự án, không phải cứ thấy cao cấp là đưa ra giá cao vút, trong khi thị phần nhà giành cho người trung b́nh lại không có.
Tôi nói vui thế này, cũng giống như các cụ bảo, những anh xấu trai th́ nên cân nhắc trước khi t́m hiểu những cô gái đẹp. Thị trường lúc nào cũng có khách hàng, nhiệm vụ của chủ đầu tư là phải t́m ra khách ở đâu. Đừng a dua thấy người ta đầu tư ở Ba V́, Lương Sơn, Nha Trang, Đà Nẵng anh cũng theo khi "vốn c̣i", kinh nghiệm không có. Lời khuyên của tôi đối với doanh nghiệp là hăy làm đúng khả năng của ḿnh, hăy t́m ra cái khác biệt so với những doanh nghiệp khác.
Hoàng Lan
VNExpress