Hanna
06-29-2011, 21:54
Thị trường bất động sản đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết, bởi nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, thị trường có thể sẽ lâm vào t́nh trạng đóng băng, các dự án sẽ đ́nh trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào t́nh cảnh khó khăn toàn diện.
Theo chuyên gia của CIEM, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lăi suất cao là những trở ngại chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và hiện nay.
Những nhận định trên được ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư của Viện Nghiên cứu Quản lư Kinh tế Trung ương (CIEM) đưa ra trong bản tham luận “Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay” tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, chiều ngày 29/6, tại Hà Nội.
Theo ông Chung, hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như pḥng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên ḍng tiền chỉ vào một lần và không có ḍng vốn tiếp theo).
Những mâu thuẫn gay gắt
Những yếu tố trên đă đem đến hệ quả là thị trường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, v́ thế thị trường đă rơi vào t́nh trạng trầm lắng.
Ông Chung phân tích, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lăi suất cao là những trở ngại chính. Nếu tính b́nh quân lăi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm th́ giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80% và trả lăi suất trong 5 năm, chi phí lăi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đối với thị trường truyền thống.
Tuy nhiên, vấn đề hiện nay, theo ông Chung là, trên thị trường bất động sản đang diễn ra quá nhiều những mâu thuẫn gay gắt. Tiêu biểu nhất là thị trường phát triển không đồng đều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng.
Ngay ở địa bàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ, nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành c̣n được phát giá giao dịch tới 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do di dời các trường đại học, bệnh viện… cũng xảy ra t́nh trạng tăng giá để đón đầu.
Một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường bất động sản đang rất cần vốn th́ hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặt tín dụng, bởi thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010 đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên th́ lại bị tín dụng “thắt lại” do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.
Và mâu thuẫn cuối cùng là hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hập thụ tài chính thay thế.
Hệ lụy đối với thị trường bất động sản từ những “mâu thuẫn gay gắt” trên, nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến ǵ mà vẫn giữ t́nh trạng như năm tháng đầu năm th́ ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lăi suất 20% cho ngân hàng. Và câu hỏi đặt ra là: “lấy tiền đâu để trả”?
Có cả “ánh sáng và bóng tối”
Ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản, có cả “ánh sáng và bóng tối”:
Kịch bản thứ nhất, có thể coi là kịch bản “cầm chừng và suy yếu dần”, giả định tất cả không có ǵ thay đổi về chính sách, t́nh h́nh kinh tế trong nước và thế giới không có biến động th́ thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lư do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lăi vay ngân hàng quá lớn.
Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) th́ thị trường bất động sản sẽ lâm vào t́nh trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đ́nh trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào t́nh trạng khó khăn toàn diện.
Với kịch bản này, theo ông Chung, sẽ xảy ra t́nh trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lư các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí t́nh trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.
Và kịch bản cuối cùng được coi là sán lạn nhất nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lư về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành.
Khi xuất hiện những điều kiện trên, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.
“Bên cạnh biện pháp thắt chặt cần phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản, triển khai mạnh mẽ quỹ tiết kiệm nhà ở, khai thông các nguồn vốn trong dân và tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp trong nước hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua lại một phần cổ phiếu các công ty đă cổ phần hóa”, ông Chung kiến nghị những giải pháp để “cứu” thị trường bất động sản đang trên đà “xuống dốc”.
VNEconomy
Theo chuyên gia của CIEM, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lăi suất cao là những trở ngại chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và hiện nay.
Những nhận định trên được ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư của Viện Nghiên cứu Quản lư Kinh tế Trung ương (CIEM) đưa ra trong bản tham luận “Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay” tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, chiều ngày 29/6, tại Hà Nội.
Theo ông Chung, hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như pḥng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên ḍng tiền chỉ vào một lần và không có ḍng vốn tiếp theo).
Những mâu thuẫn gay gắt
Những yếu tố trên đă đem đến hệ quả là thị trường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, v́ thế thị trường đă rơi vào t́nh trạng trầm lắng.
Ông Chung phân tích, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lăi suất cao là những trở ngại chính. Nếu tính b́nh quân lăi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm th́ giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80% và trả lăi suất trong 5 năm, chi phí lăi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đối với thị trường truyền thống.
Tuy nhiên, vấn đề hiện nay, theo ông Chung là, trên thị trường bất động sản đang diễn ra quá nhiều những mâu thuẫn gay gắt. Tiêu biểu nhất là thị trường phát triển không đồng đều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng.
Ngay ở địa bàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ, nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành c̣n được phát giá giao dịch tới 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do di dời các trường đại học, bệnh viện… cũng xảy ra t́nh trạng tăng giá để đón đầu.
Một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường bất động sản đang rất cần vốn th́ hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặt tín dụng, bởi thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010 đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên th́ lại bị tín dụng “thắt lại” do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.
Và mâu thuẫn cuối cùng là hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hập thụ tài chính thay thế.
Hệ lụy đối với thị trường bất động sản từ những “mâu thuẫn gay gắt” trên, nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến ǵ mà vẫn giữ t́nh trạng như năm tháng đầu năm th́ ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lăi suất 20% cho ngân hàng. Và câu hỏi đặt ra là: “lấy tiền đâu để trả”?
Có cả “ánh sáng và bóng tối”
Ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản, có cả “ánh sáng và bóng tối”:
Kịch bản thứ nhất, có thể coi là kịch bản “cầm chừng và suy yếu dần”, giả định tất cả không có ǵ thay đổi về chính sách, t́nh h́nh kinh tế trong nước và thế giới không có biến động th́ thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lư do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lăi vay ngân hàng quá lớn.
Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) th́ thị trường bất động sản sẽ lâm vào t́nh trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đ́nh trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào t́nh trạng khó khăn toàn diện.
Với kịch bản này, theo ông Chung, sẽ xảy ra t́nh trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lư các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí t́nh trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.
Và kịch bản cuối cùng được coi là sán lạn nhất nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lư về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành.
Khi xuất hiện những điều kiện trên, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.
“Bên cạnh biện pháp thắt chặt cần phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản, triển khai mạnh mẽ quỹ tiết kiệm nhà ở, khai thông các nguồn vốn trong dân và tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp trong nước hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua lại một phần cổ phiếu các công ty đă cổ phần hóa”, ông Chung kiến nghị những giải pháp để “cứu” thị trường bất động sản đang trên đà “xuống dốc”.
VNEconomy