saigon75
12-19-2013, 14:02
"Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam rất lớn, song các sản phẩm hiện nay chưa phù hợp với túi tiền th́ người dân chưa mua mà thôi", TS. Alan Phan chia sẻ.
Một khi giá bất động sản vẫn chưa phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân th́ chừng đó thị trường vẫn chưa thể chuyển biến tốt lên được là quan điểm của chuyên gia kinh tế - TS. Alan Phan khi nói về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm tới, đặc biệt là trước những b́nh luận lẫn các động thái trái chiều của các nhà quản lư lẫn doanh nghiệp, chủ đầu tư trong thời gian qua.
- Thị trường bất động sản Việt Nam luôn phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Vấn đề quan trọng và cũng là câu hỏi mấu chốt đó là “giá bất động sản có phù hợp với túi tiền của người dân hay không?”
- Ngày nào mà mức giá chưa phù hợp th́ bất động sản chưa thể chuyển động được. C̣n chuyện người này nói thị trường sẽ lên hay có người nói nên thoát khỏi thị trường… th́ tôi chỉ khuyên những ai quan tâm, cần phải coi lại đằng sau những ẩn ư của các phát ngôn đó. Tại sao người ta nói như vậy? Hiểu được điều đó sẽ hiểu được thị trường.
Tôi có thể khẳng định rằng, nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song phần lớn các sản phẩm hiện nay vẫn chưa phù hợp với túi tiền th́ người dân chưa mua mà thôi.
<table class="picture" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tbody> <tr> <td class="pic">http://vietsn.com/forum/attachment.php?attac hmentid=549394&d=1387461656</td> </tr> <tr> <td class="pCaption caption">TS. Alan Phan.
</td> </tr> </tbody> </table>- Nhưng thưa ông, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều khẳng định giá bán đă xuống mức thấp nhất, ngang bằng với 6 - 7 năm về trước, nhưng họ vẫn không bán được và có thể phải đối diện với phá sản?
- Xin nhớ rằng, giá thị trường không phải là giá do doanh nghiệp định đoạt. Giá đó là mức mà người dân có đủ tiền để mua. Trong quan hệ mua bán, làm thế nào để người ta chịu móc tiền túi ra mới là điều quan trọng. Chẳng hạn, một chiếc iPhone được làm ra hết 100 USD, nếu doanh nghiệp bán 500 USD mà người dân thấy có thể mua được th́ họ vẫn mua. C̣n nếu chi phí làm đến 800 USD và người dân không thể mua được th́ bắt buộc phải bán 500 USD và chịu lỗ thôi.
- Vậy theo ông, làm thế nào để giải được bài toán giằng co về lợi ích khá nan giải này?
- Trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng của hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất, nếu lạm phát cao, đồng tiền của người dân giảm giá trị và tài sản bất động sản cũng giảm tương ứng th́ có thể phù hợp với túi tiền. Thứ hai, nếu lăi suất xuống thấp trong nhiều năm tới th́ người dân có thể vay hoặc mua trả góp th́ cũng có thể mua được nhà. Khi đó thị trường có thể chuyển động tích cực.
Nhưng, nếu không có hai đột biến nói trên mà t́nh trạng như hiện nay vẫn tiếp tục kéo dài, th́ tôi không tin thị trường sẽ có chuyển động ǵ thực sự có ư nghĩa. Ngoài ra, trong trường hợp thu nhập của người dân tăng cao hoặc là có một tác động ǵ lớn lao về kinh tế có thể tạo ra một cú hích đang kể để có thể thay đổi việc làm, thu nhập cho người dân th́ mới tạo ra chuyển động cho thị trường được.
- Vừa qua, một doanh nhân có tiếng tăm trong làng bất động sản Việt Nam là ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, đă có những phát ngôn và hành động cho thấy doanh nghiệp này sẽ rút lui dần khỏi bất động sản tại Việt Nam, phải chăng là thị trường sẽ tiếp tục diễn tiến xấu trong thời gian tới?
- Nhận xét và quyết định của cá nhân ông Đức và Hoàng Anh Gia Lai cũng chỉ là một phần trong tổng thể. Tất nhiên, v́ ông ấy làm về bất động sản th́ có thể sẽ hiểu biết hơn nhiều người khác. Nhưng, như tôi đă nói ở trên, chúng ta đều phải xem kỹ mục đích đằng sau những phát ngôn, tuyên bố đó. Và quan trọng hơn là phải nh́n vào những việc người ta làm.
- Vậy c̣n nhiều chuyên gia và giới truyền thông quốc tế cho rằng bất động sản Việt Nam đă qua đáy, th́ sao?
- Thực tế, các chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam cũng không hẳn nắm rơ hết thị trường bất động sản Việt Nam. Một số quỹ nước ngoài kêu gọi khách hàng để bán cổ phiếu, cổ phần… tại Việt Nam th́ họ cũng chỉ là các trung gian, họ tất nhiên phải ca ngợi sản phẩm mà họ đang bán hoặc tiếp thị. Không ai đi bán hàng mà lại rao rằng hàng tôi hàng ôi, hàng xấu. Ngay cả những ngân hàng lớn trên thế giới khi đưa ra một dự báo hay một thông điệp nào đó cũng đều có những mục tiêu và lợi ích riêng của họ.
- C̣n ông, ông có cho rằng, thị trường bất động sản Việt đă qua giai đoạn khó khăn nhất?
- Thực sự th́ đến thời điểm này tôi vẫn thấy giá bất động sản chưa phù hợp với giá thị trường, nên cần phải làm thế nào để giá phải xuống thấp hơn nữa mới tiêu thụ được. Nó cũng không phải là bài toán ǵ to tát quá mức không thể giải được.
Tôi không quan tâm đến đáy hay không đáy. Giá thị trường có thể đi ngang, đi lên hoặc đi xuống. Quan trọng là thu nhập của người dân như thế nào, để lúc nào đấy hai yếu tố này gặp nhau, tức th́ thị trường sẽ chuyển động. Tất cả các dự báo, đặc biệt là của các chuyên gia, ngay cả tôi đây th́ cũng đều có thể sai hết. C̣n thống kê dự báo hiện nay của Việt Nam th́ cũng chưa đủ sức thuyết phục.
- Ông nh́n nhận thế nào về tác động của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đến thị trường bất động sản?
- Thực tế nếu chỉ việc đưa tiền cho người dân, doanh nghiệp vay th́ xài hết 30.000 tỷ đồng ngay. C̣n nếu cứ đ̣i hỏi điều kiện này, điều kiện kia th́ c̣n lâu mới xài hết. Thị trường sẽ tốt lên nếu như các thủ tục rườm rà được loại bỏ.
- Theo ông, các nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản trong năm 2014?
- Như tôi đă nói, tôi không tin tưởng vào các số liệu thống kê được công bố. Do đó, tôi không thể có một căn cứ nào để nói thị trường sẽ thế này, thị trường sẽ thế kia trong năm tới. Tôi cũng hoàn toàn không phê b́nh tốt, xấu về triển vọng ǵ của thị trường. Nếu như thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đúng nghĩa như các nước phát triển th́ nó lại khác. C̣n hiện nay, mặc dù gọi là thị trường nhưng đằng sau đó là cả một “hậu trường” khiến cho ngay cả những người làm chính sách nhiều khi cũng không thể hiểu nổi.
- Nếu có tiền, năm tới ông có chọn bất động sản là kênh đầu tư?
- Thực tế th́ tôi đă rút khỏi thị trường Việt Nam từ 3 - 4 năm nay rồi, sau khi đă thua lỗ khá lớn trong tài chính, chứng khoán. Tôi cũng xem đó như là một bài học cho ḿnh. C̣n nếu có tiền, trong thời gian tới tôi cũng không bỏ tiền vào bất động sản, v́ giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người dân. Khả năng phục hồi của thị trường vẫn là một điều khá mơ hồ.
Theo VnEconomy
Một khi giá bất động sản vẫn chưa phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân th́ chừng đó thị trường vẫn chưa thể chuyển biến tốt lên được là quan điểm của chuyên gia kinh tế - TS. Alan Phan khi nói về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm tới, đặc biệt là trước những b́nh luận lẫn các động thái trái chiều của các nhà quản lư lẫn doanh nghiệp, chủ đầu tư trong thời gian qua.
- Thị trường bất động sản Việt Nam luôn phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Vấn đề quan trọng và cũng là câu hỏi mấu chốt đó là “giá bất động sản có phù hợp với túi tiền của người dân hay không?”
- Ngày nào mà mức giá chưa phù hợp th́ bất động sản chưa thể chuyển động được. C̣n chuyện người này nói thị trường sẽ lên hay có người nói nên thoát khỏi thị trường… th́ tôi chỉ khuyên những ai quan tâm, cần phải coi lại đằng sau những ẩn ư của các phát ngôn đó. Tại sao người ta nói như vậy? Hiểu được điều đó sẽ hiểu được thị trường.
Tôi có thể khẳng định rằng, nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song phần lớn các sản phẩm hiện nay vẫn chưa phù hợp với túi tiền th́ người dân chưa mua mà thôi.
<table class="picture" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tbody> <tr> <td class="pic">http://vietsn.com/forum/attachment.php?attac hmentid=549394&d=1387461656</td> </tr> <tr> <td class="pCaption caption">TS. Alan Phan.
</td> </tr> </tbody> </table>- Nhưng thưa ông, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều khẳng định giá bán đă xuống mức thấp nhất, ngang bằng với 6 - 7 năm về trước, nhưng họ vẫn không bán được và có thể phải đối diện với phá sản?
- Xin nhớ rằng, giá thị trường không phải là giá do doanh nghiệp định đoạt. Giá đó là mức mà người dân có đủ tiền để mua. Trong quan hệ mua bán, làm thế nào để người ta chịu móc tiền túi ra mới là điều quan trọng. Chẳng hạn, một chiếc iPhone được làm ra hết 100 USD, nếu doanh nghiệp bán 500 USD mà người dân thấy có thể mua được th́ họ vẫn mua. C̣n nếu chi phí làm đến 800 USD và người dân không thể mua được th́ bắt buộc phải bán 500 USD và chịu lỗ thôi.
- Vậy theo ông, làm thế nào để giải được bài toán giằng co về lợi ích khá nan giải này?
- Trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng của hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất, nếu lạm phát cao, đồng tiền của người dân giảm giá trị và tài sản bất động sản cũng giảm tương ứng th́ có thể phù hợp với túi tiền. Thứ hai, nếu lăi suất xuống thấp trong nhiều năm tới th́ người dân có thể vay hoặc mua trả góp th́ cũng có thể mua được nhà. Khi đó thị trường có thể chuyển động tích cực.
Nhưng, nếu không có hai đột biến nói trên mà t́nh trạng như hiện nay vẫn tiếp tục kéo dài, th́ tôi không tin thị trường sẽ có chuyển động ǵ thực sự có ư nghĩa. Ngoài ra, trong trường hợp thu nhập của người dân tăng cao hoặc là có một tác động ǵ lớn lao về kinh tế có thể tạo ra một cú hích đang kể để có thể thay đổi việc làm, thu nhập cho người dân th́ mới tạo ra chuyển động cho thị trường được.
- Vừa qua, một doanh nhân có tiếng tăm trong làng bất động sản Việt Nam là ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, đă có những phát ngôn và hành động cho thấy doanh nghiệp này sẽ rút lui dần khỏi bất động sản tại Việt Nam, phải chăng là thị trường sẽ tiếp tục diễn tiến xấu trong thời gian tới?
- Nhận xét và quyết định của cá nhân ông Đức và Hoàng Anh Gia Lai cũng chỉ là một phần trong tổng thể. Tất nhiên, v́ ông ấy làm về bất động sản th́ có thể sẽ hiểu biết hơn nhiều người khác. Nhưng, như tôi đă nói ở trên, chúng ta đều phải xem kỹ mục đích đằng sau những phát ngôn, tuyên bố đó. Và quan trọng hơn là phải nh́n vào những việc người ta làm.
- Vậy c̣n nhiều chuyên gia và giới truyền thông quốc tế cho rằng bất động sản Việt Nam đă qua đáy, th́ sao?
- Thực tế, các chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam cũng không hẳn nắm rơ hết thị trường bất động sản Việt Nam. Một số quỹ nước ngoài kêu gọi khách hàng để bán cổ phiếu, cổ phần… tại Việt Nam th́ họ cũng chỉ là các trung gian, họ tất nhiên phải ca ngợi sản phẩm mà họ đang bán hoặc tiếp thị. Không ai đi bán hàng mà lại rao rằng hàng tôi hàng ôi, hàng xấu. Ngay cả những ngân hàng lớn trên thế giới khi đưa ra một dự báo hay một thông điệp nào đó cũng đều có những mục tiêu và lợi ích riêng của họ.
- C̣n ông, ông có cho rằng, thị trường bất động sản Việt đă qua giai đoạn khó khăn nhất?
- Thực sự th́ đến thời điểm này tôi vẫn thấy giá bất động sản chưa phù hợp với giá thị trường, nên cần phải làm thế nào để giá phải xuống thấp hơn nữa mới tiêu thụ được. Nó cũng không phải là bài toán ǵ to tát quá mức không thể giải được.
Tôi không quan tâm đến đáy hay không đáy. Giá thị trường có thể đi ngang, đi lên hoặc đi xuống. Quan trọng là thu nhập của người dân như thế nào, để lúc nào đấy hai yếu tố này gặp nhau, tức th́ thị trường sẽ chuyển động. Tất cả các dự báo, đặc biệt là của các chuyên gia, ngay cả tôi đây th́ cũng đều có thể sai hết. C̣n thống kê dự báo hiện nay của Việt Nam th́ cũng chưa đủ sức thuyết phục.
- Ông nh́n nhận thế nào về tác động của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đến thị trường bất động sản?
- Thực tế nếu chỉ việc đưa tiền cho người dân, doanh nghiệp vay th́ xài hết 30.000 tỷ đồng ngay. C̣n nếu cứ đ̣i hỏi điều kiện này, điều kiện kia th́ c̣n lâu mới xài hết. Thị trường sẽ tốt lên nếu như các thủ tục rườm rà được loại bỏ.
- Theo ông, các nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản trong năm 2014?
- Như tôi đă nói, tôi không tin tưởng vào các số liệu thống kê được công bố. Do đó, tôi không thể có một căn cứ nào để nói thị trường sẽ thế này, thị trường sẽ thế kia trong năm tới. Tôi cũng hoàn toàn không phê b́nh tốt, xấu về triển vọng ǵ của thị trường. Nếu như thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đúng nghĩa như các nước phát triển th́ nó lại khác. C̣n hiện nay, mặc dù gọi là thị trường nhưng đằng sau đó là cả một “hậu trường” khiến cho ngay cả những người làm chính sách nhiều khi cũng không thể hiểu nổi.
- Nếu có tiền, năm tới ông có chọn bất động sản là kênh đầu tư?
- Thực tế th́ tôi đă rút khỏi thị trường Việt Nam từ 3 - 4 năm nay rồi, sau khi đă thua lỗ khá lớn trong tài chính, chứng khoán. Tôi cũng xem đó như là một bài học cho ḿnh. C̣n nếu có tiền, trong thời gian tới tôi cũng không bỏ tiền vào bất động sản, v́ giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người dân. Khả năng phục hồi của thị trường vẫn là một điều khá mơ hồ.
Theo VnEconomy