Hanna
01-07-2014, 18:16
Khắp Hoa Kỳ đều hân hoan khi giá nhà tăng 23% trong tháng 11, nhưng phần đông im lặng vì nhận thức được rằng một tình trạng bong bóng nhà đất lại bắt đầu nảy nở, theo tường thuật của The Economic Times.
<table style="WIDTH: 3.69%; BORDER-COLLAPSE: collapse; HEIGHT: 298px" align="center" cellspacing="5"> <tbody> <tr> <td style="VERTICAL-ALIGN: top"> http://vietsn.com/forum/attachment.php?attachmentid=557600&stc=1&d=1389118586
</td></tr> <tr> <td style="VERTICAL-ALIGN: top"> (Hình minh họa: AP Photo/J Pat Carter, File)
</td></tr></tbody></table>
Hầu như mọi người đều hiểu rằng cơn khủng hoảng tài chánh vào các năm 2007-2008 dẫn đến từ vụ vỡ bong bóng nhà đất. Phương thuốc cứu chữa của chính phủ Obama là đạo luật Dodd-Frank Act, một biện pháp điều hòa tài chánh nghiêm ngặt nhất kể từ cuộc đại khủng hoảng kinh tế hồi thập niên 1930 (Great Depression). Tuy nhiên biện pháp này sẽ không ngăn được một vụ bong bóng nhà đất khác.
Bong bóng nhà đất được đo lường bằng sự so sánh giữa giá cả hiện thời với một chỉ số đáng tin cậy về giá nhà. May mắn thay chúng ta có được một Cơ Quan Thống Kê Lao Ðộng Hoa Kỳ (US Bureau of Labor Statistics) tiếp tục theo dõi chi phí thuê mướn nhà ít nhất kể từ năm 1983, chỉ số của thống kê này cho thấy một sự tăng đều khoảng 3% mỗi năm trong thời kỳ 30 năm nay. Giá cả cho thuê đi theo với mức lạm phát và giá nhà cũng không nằm ở ngoại lệ. Nếu mức giá nhà cao hơn nhiều so với mức giá cho thuê, trên lý thuyết, dân chúng sẽ bắt đầu ngã theo khuynh hướng đi mướn nhà thay vì mua.
Bong bóng nhà đất trở nên thấy rõ khi mức giá nhà chênh lệch hẳn với mức giá cho thuê.
Hồi năm 1997, mức giá nhà bắt đầu tách biệt hẳn so với mức giá cho thuê. Trong thời gian từ 1997 đến 2002, mức giá nhà tăng trung bình là 6%, vượt hẳn mức tăng trung bình của giá nhà cho thuê, vốn chỉ 3.34%.
Ðiều này tương phản với ý niệm người ta vẫn tin tưởng, rằng vụ bong bóng nhà đất trước đây xuất phát từ chính sách tiền tệ của Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Federal Reserve, tức Fed). Giữa các năm 1997 và 2000, Fed nâng cao phân lời, và vẫn giữ ở mức tương đối cao cho đến khoảng năm 2002 mà không thấy một hiệu ứng bong bóng nào rõ rệt. Tình trạng bong bóng này tiếp tục duy trì phình lớn ở mức trung bình 6% cho đến 2007, thì vỡ lớn.
Ngày nay, sau cuộc khủng hoảng tài chánh, suy thoái và hồi phục kinh tế chậm, bong bóng lại bắt đầu phình lên trở lại. Giữa 2001 và tam cá nguyệt thứ ba của 2013, mức giá nhà tăng 5.83%, một lần nữa vượt xa mức tăng giá cho thuê, vốn chỉ 2%.
Nhiều nhà phê bình cho rằng hiện tượng này là do Fed vẫn giữ mức phân lời thấp. Ðiều này có thể đúng mà cũng có thể không. Hãy nhớ rằng chính sách tiền tệ của Fed bị đổ lỗi cho vụ phình bong bóng trước đây giữa 1997 và 2002, mặc dù trong hầu hết thời gian đó Fed tiếp tục tăng mức phân lời.
Tình trạng bong bóng hiện nay và lần trước đây đều do chính sách nhà đất của chính phủ, vốn tạo cho nhiều người có thể mua nhà mà chỉ trả ít tiền cọc hoặc không phải trả. Năm 1992, Quốc Hội chấp thuận mục tiêu có tên “affordable housing” đối với Fannie Mae và Freddie Mac, là những công ty khổng lồ được chính phủ hậu thuẫn chuyên mua lại nợ bất động sản từ các ngân hàng. Ngày nay họ đang thống trị thị trường bất động sản cá nhân. Mục tiêu đòi hỏi Fannie Mae và Freddie Mac mua lại nợ bất động sản ở hạn ngạch gia tăng đối với người vay nợ có lợi tức bằng với hoặc thấp hơn lợi tức trung bình của khu vực nơi họ cư trú.
Suốt thập niên 1990 sang đến thập niên 2000, Bộ Phát Triển Gia Cư (Department of Housing and Urban Development) nâng hạn ngạch lên gấp bảy lần, do vậy trong thập niên 2000, hơn 50% của tất cả nợ bất động sản Fannie và Freddie sở hữu đối với người mua nhà có thu nhập bằng hoặc thấp hơn mức lợi tức trung bình của nơi họ cư ngụ.
Tính đến năm 1994, Fannie chấp nhận tiền cọc mua nhà chỉ 3%, và đến 2000 thì không đòi luôn tiền cọc. Mặc dù tiêu chuẩn rộng lượng này nhằm để giúp người mua nhà có lợi tức thấp, kể cả sắc dân thiểu số, nhưng rồi ra chúng cũng lôi kéo ngay cả người có khả năng trả cọc 10% đến 20% nhảy vào chọn mức thấp hơn ở 3% hoặc 0%. Năm 2006, tổ chức National Association of Realtors báo cáo có 45% người mua nhà lần đầu không đóng tiền cọc mua nhà. Ðiều nói trên khiến giá nhà tăng cao, và việc mua nhà được người ta xem là có lợi hơn đi thuê.
Ngày nay, tình trạng tương tự đang xảy ra. Cơ quan Federal Housing Administration đòi hỏi tiền cọc mua nhà chỉ có 3.5%, và Fannie và Freddie chỉ đòi có 5%. Theo dữ kiện chỉ số rủi ro đối với bất động sản của American Enterprise Institute, trong Tháng Mười 2013, chừng phân nửa người vay nợ để mua nhà, chỉ đặt cọc 5% hoặc ít hơn.
Khi đề nghị tăng trở lại mức tiền cọc truyền thống 10% đến 20% được đưa ra, thì liền gặp ngay sự ta thán, cho rằng làm vậy người ta sẽ không còn đủ khả năng mua nhà. Thực ra nếu làm vậy người ta chỉ nhắm mua nhà giá rẻ hơn chứ không phải không đủ sức mua. Trước đây vào năm 1992, khi mức tiền cọc còn là từ 10% đến 20%, mức sở hữu nhà vẫn không đổi ở 64%.
Nếu chúng ta mong tránh được cuộc khủng hoảng sắp tới, chúng ta phải làm sao để đừng để xảy ra vụ bong bóng sắp tới. (T.P.)
<table style="WIDTH: 3.69%; BORDER-COLLAPSE: collapse; HEIGHT: 298px" align="center" cellspacing="5"> <tbody> <tr> <td style="VERTICAL-ALIGN: top"> http://vietsn.com/forum/attachment.php?attachmentid=557600&stc=1&d=1389118586
</td></tr> <tr> <td style="VERTICAL-ALIGN: top"> (Hình minh họa: AP Photo/J Pat Carter, File)
</td></tr></tbody></table>
Hầu như mọi người đều hiểu rằng cơn khủng hoảng tài chánh vào các năm 2007-2008 dẫn đến từ vụ vỡ bong bóng nhà đất. Phương thuốc cứu chữa của chính phủ Obama là đạo luật Dodd-Frank Act, một biện pháp điều hòa tài chánh nghiêm ngặt nhất kể từ cuộc đại khủng hoảng kinh tế hồi thập niên 1930 (Great Depression). Tuy nhiên biện pháp này sẽ không ngăn được một vụ bong bóng nhà đất khác.
Bong bóng nhà đất được đo lường bằng sự so sánh giữa giá cả hiện thời với một chỉ số đáng tin cậy về giá nhà. May mắn thay chúng ta có được một Cơ Quan Thống Kê Lao Ðộng Hoa Kỳ (US Bureau of Labor Statistics) tiếp tục theo dõi chi phí thuê mướn nhà ít nhất kể từ năm 1983, chỉ số của thống kê này cho thấy một sự tăng đều khoảng 3% mỗi năm trong thời kỳ 30 năm nay. Giá cả cho thuê đi theo với mức lạm phát và giá nhà cũng không nằm ở ngoại lệ. Nếu mức giá nhà cao hơn nhiều so với mức giá cho thuê, trên lý thuyết, dân chúng sẽ bắt đầu ngã theo khuynh hướng đi mướn nhà thay vì mua.
Bong bóng nhà đất trở nên thấy rõ khi mức giá nhà chênh lệch hẳn với mức giá cho thuê.
Hồi năm 1997, mức giá nhà bắt đầu tách biệt hẳn so với mức giá cho thuê. Trong thời gian từ 1997 đến 2002, mức giá nhà tăng trung bình là 6%, vượt hẳn mức tăng trung bình của giá nhà cho thuê, vốn chỉ 3.34%.
Ðiều này tương phản với ý niệm người ta vẫn tin tưởng, rằng vụ bong bóng nhà đất trước đây xuất phát từ chính sách tiền tệ của Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Federal Reserve, tức Fed). Giữa các năm 1997 và 2000, Fed nâng cao phân lời, và vẫn giữ ở mức tương đối cao cho đến khoảng năm 2002 mà không thấy một hiệu ứng bong bóng nào rõ rệt. Tình trạng bong bóng này tiếp tục duy trì phình lớn ở mức trung bình 6% cho đến 2007, thì vỡ lớn.
Ngày nay, sau cuộc khủng hoảng tài chánh, suy thoái và hồi phục kinh tế chậm, bong bóng lại bắt đầu phình lên trở lại. Giữa 2001 và tam cá nguyệt thứ ba của 2013, mức giá nhà tăng 5.83%, một lần nữa vượt xa mức tăng giá cho thuê, vốn chỉ 2%.
Nhiều nhà phê bình cho rằng hiện tượng này là do Fed vẫn giữ mức phân lời thấp. Ðiều này có thể đúng mà cũng có thể không. Hãy nhớ rằng chính sách tiền tệ của Fed bị đổ lỗi cho vụ phình bong bóng trước đây giữa 1997 và 2002, mặc dù trong hầu hết thời gian đó Fed tiếp tục tăng mức phân lời.
Tình trạng bong bóng hiện nay và lần trước đây đều do chính sách nhà đất của chính phủ, vốn tạo cho nhiều người có thể mua nhà mà chỉ trả ít tiền cọc hoặc không phải trả. Năm 1992, Quốc Hội chấp thuận mục tiêu có tên “affordable housing” đối với Fannie Mae và Freddie Mac, là những công ty khổng lồ được chính phủ hậu thuẫn chuyên mua lại nợ bất động sản từ các ngân hàng. Ngày nay họ đang thống trị thị trường bất động sản cá nhân. Mục tiêu đòi hỏi Fannie Mae và Freddie Mac mua lại nợ bất động sản ở hạn ngạch gia tăng đối với người vay nợ có lợi tức bằng với hoặc thấp hơn lợi tức trung bình của khu vực nơi họ cư trú.
Suốt thập niên 1990 sang đến thập niên 2000, Bộ Phát Triển Gia Cư (Department of Housing and Urban Development) nâng hạn ngạch lên gấp bảy lần, do vậy trong thập niên 2000, hơn 50% của tất cả nợ bất động sản Fannie và Freddie sở hữu đối với người mua nhà có thu nhập bằng hoặc thấp hơn mức lợi tức trung bình của nơi họ cư ngụ.
Tính đến năm 1994, Fannie chấp nhận tiền cọc mua nhà chỉ 3%, và đến 2000 thì không đòi luôn tiền cọc. Mặc dù tiêu chuẩn rộng lượng này nhằm để giúp người mua nhà có lợi tức thấp, kể cả sắc dân thiểu số, nhưng rồi ra chúng cũng lôi kéo ngay cả người có khả năng trả cọc 10% đến 20% nhảy vào chọn mức thấp hơn ở 3% hoặc 0%. Năm 2006, tổ chức National Association of Realtors báo cáo có 45% người mua nhà lần đầu không đóng tiền cọc mua nhà. Ðiều nói trên khiến giá nhà tăng cao, và việc mua nhà được người ta xem là có lợi hơn đi thuê.
Ngày nay, tình trạng tương tự đang xảy ra. Cơ quan Federal Housing Administration đòi hỏi tiền cọc mua nhà chỉ có 3.5%, và Fannie và Freddie chỉ đòi có 5%. Theo dữ kiện chỉ số rủi ro đối với bất động sản của American Enterprise Institute, trong Tháng Mười 2013, chừng phân nửa người vay nợ để mua nhà, chỉ đặt cọc 5% hoặc ít hơn.
Khi đề nghị tăng trở lại mức tiền cọc truyền thống 10% đến 20% được đưa ra, thì liền gặp ngay sự ta thán, cho rằng làm vậy người ta sẽ không còn đủ khả năng mua nhà. Thực ra nếu làm vậy người ta chỉ nhắm mua nhà giá rẻ hơn chứ không phải không đủ sức mua. Trước đây vào năm 1992, khi mức tiền cọc còn là từ 10% đến 20%, mức sở hữu nhà vẫn không đổi ở 64%.
Nếu chúng ta mong tránh được cuộc khủng hoảng sắp tới, chúng ta phải làm sao để đừng để xảy ra vụ bong bóng sắp tới. (T.P.)