Hanna
01-06-2015, 16:27
Nguyễn Quốc Trung, một nhà đầu tư bất động sản theo h́nh thức Community Investment (Đầu tư cộng đồng) chuyên về hoạt động giải cứu các dự án bất động sản chết hoặc gặp khó khăn không thể triển khai.
“Cá nhân tôi cho rằng, bất động sản chung cư tại Việt Nam chưa bao giờ và sẽ không bao giờ là 1 kênh đầu tư tốt”, anh Trung nhận định.
Theo nhà đầu tư này, bất động sản tốt phải tạo ra ḍng tiền hoặc có tốc độ tăng giá tốt. Cơ hội đầu tư bất động sản phải không tạo ra món nợ tài chính.
Đây cũng là điều khác biệt rất lớn trong việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam so với các quốc gia như Singapore, Mỹ, Úc hay New Zealand.
Anh Trung chia sẻ, cách đây 5 năm khi c̣n sống và làm việc tại Singapore, lăi suất chính là một trong những yếu tố khiến cho mô h́nh đầu tư sản phầm HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) tại quốc gia này khá thành công và thu hút các nhà đầu tư.
Cụ thể, lăi suất cho vay của các ngân hàng tại Singapore với lĩnh vực bất động sản khá thấp, chỉ khoảng trung b́nh 2%.
Công thức đầu tư HDB cơ bản tại Singapore được tính cụ thể như sau: Một căn HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) có giá khoảng 300.000 SGD (tương đương khoảng 5,1 tỷ VNĐ). Tiền cho thuê 1 tháng khoảng 2.200 SGD (khoảng 38 triệu VNĐ/tháng).
Với khoản vay 70% giá trị nhà trong 20 năm, khoản trả hàng tháng cả gốc và lăi sẽ là: 300.000 x 0,7 x 1.02^20 / 20 năm / 12 tháng = 1.300 SGD (khoảng 22 triệu VNĐ).
Do vậy, sau khi trừ đi tiền cả gốc và lăi ngân hàng, chủ nhà c̣n dư ra được 900 SGD/tháng (khoảng 16 triệu VNĐ). Công thức này tương đối giống với mô h́nh đầu tư bất động sản tại Mỹ, Úc và New Zealand.
Quay lại với thị trường bất động sản tại Việt Nam, những con số được tính toán chi tiết theo công thức của nhà đầu tư này đưa ra rất đáng chú ư.
Theo tính toán của anh Trung, tại Việt Nam, một căn chung cư tầm trung có giá trung b́nh khoảng 3 tỷ đồng, lăi suất dư nợ giảm dần thấp nhất cũng khoảng 13%. Căn nhà đó nếu cho thuê lại sẽ có giá khoảng 8 triệu đồng/ tháng (tại khu vực Hà Nội)
http://vietsn.com/forum/attachment.php?attachmentid=723412&stc=1&d=1420561635
“Như vậy chúng ta bị thiệt ḍng tiền là: 3,000,000,000 VNĐ x 70% x 1.15^20/ 20 năm/ 12 tháng - 8 triệu VNĐ = âm 135 triệu VNĐ. Mỗi tháng ôm nợ 135 triệu đồng liệu có đáng”, anh Trung phân tích.
Cũng theo đánh giá của nhà đầu tư này, ngoài việc người đầu tư chịu thiệt về ḍng tiền, dễ ôm nợ, c̣n khá nhiều điều bất cập xảy ra tại các dự án chung cư ở Việt Nam.
Theo đánh giá của anh Trung, các chung cư ở Việt Nam thường khấu hao nhà quá nhanh, sau 5 - 7 năm th́ nhà đă bị khấu hao chất lượng đến 50 - 60%. Chất lượng các dịch vụ chung cư kém như thang máy, điện nước, trông xe, an ninh...; nhiều nơi các dịch vụ tiện ích, hạ tầng c̣n thiếu thốn nghiêm trọng.
“Chính v́ vậy, lời khuyên của tôi dành cho các cặp vợ chồng trẻ đó là nếu chưa có nhà tại Hà Nội, không nhất thiết phải cố bằng mọi giá mua chung cư để ở. Thay v́ đó, hăy thuê lại một căn hộ chung cư để sống và để dành tiền mua đất nền hoặc nhà liền kề sẽ có hiệu quả kinh tế và đầu tư cao hơn nhiều”, anh Trung khuyến cáo.
Ở một góc nh́n khác, một nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE nh́n nhận, do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại TP.HCM cao hơn so với ở Hà Nội. Do đó, sẽ tốt hơn khi mua nhà ở TP.HCM và đi thuê nhà tại Hà Nội.
Tuy nhiên, cũng theo phân tích của CBRE, điều đáng chú ư là chi phí lăi vay (phụ thuộc vào tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp và môi trường lăi suất) chiếm một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà.
Tại Hà Nội, nếu môi trường lăi suất vẫn giữ như mức hiện tại, nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản th́ nên mua nhà. Trong khi đó, tại TP.HCM, với môi trường lăi suất hiện nay, mua nhà sẽ là tốt hơn v́ chi phí thuê khá cao.
Tương tự, nếu lăi suất giảm, tổng chi phí mua ṛng sẽ thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lăi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; c̣n ở TP.HCM, khi lăi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê. Nghĩa là trong môi trường lăi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở khu vực TP.HCM.
Cũng theo nh́n nhận của CBRE, với cơ cấu dân số trẻ và phần đông trong số này hầu như ít có khả năng tự mua nhà, dự kiến Việt Nam sẽ có thêm nhiều mô h́nh nhà ở cho thuê được đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng đang gia tăng những người chưa có đủ điều kiện sở hữu ngôi nhà riêng của ḿnh.
Thị trường nhà ở cho thuê cũng được dự đoán sẽ ngày càng được tổ chức quy củ và chặt chẽ hơn, từ đó người thuê nhà có thể t́m thấy những sự lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu, ngân sách và phong cách sống mà không cảm thấy sức ép phải cố gắng mua được nhà hoặc căn hộ chỉ bởi v́ họ không thể t́m thấy một nơi để thuê phù hợp.
VŨ MINH
“Cá nhân tôi cho rằng, bất động sản chung cư tại Việt Nam chưa bao giờ và sẽ không bao giờ là 1 kênh đầu tư tốt”, anh Trung nhận định.
Theo nhà đầu tư này, bất động sản tốt phải tạo ra ḍng tiền hoặc có tốc độ tăng giá tốt. Cơ hội đầu tư bất động sản phải không tạo ra món nợ tài chính.
Đây cũng là điều khác biệt rất lớn trong việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam so với các quốc gia như Singapore, Mỹ, Úc hay New Zealand.
Anh Trung chia sẻ, cách đây 5 năm khi c̣n sống và làm việc tại Singapore, lăi suất chính là một trong những yếu tố khiến cho mô h́nh đầu tư sản phầm HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) tại quốc gia này khá thành công và thu hút các nhà đầu tư.
Cụ thể, lăi suất cho vay của các ngân hàng tại Singapore với lĩnh vực bất động sản khá thấp, chỉ khoảng trung b́nh 2%.
Công thức đầu tư HDB cơ bản tại Singapore được tính cụ thể như sau: Một căn HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) có giá khoảng 300.000 SGD (tương đương khoảng 5,1 tỷ VNĐ). Tiền cho thuê 1 tháng khoảng 2.200 SGD (khoảng 38 triệu VNĐ/tháng).
Với khoản vay 70% giá trị nhà trong 20 năm, khoản trả hàng tháng cả gốc và lăi sẽ là: 300.000 x 0,7 x 1.02^20 / 20 năm / 12 tháng = 1.300 SGD (khoảng 22 triệu VNĐ).
Do vậy, sau khi trừ đi tiền cả gốc và lăi ngân hàng, chủ nhà c̣n dư ra được 900 SGD/tháng (khoảng 16 triệu VNĐ). Công thức này tương đối giống với mô h́nh đầu tư bất động sản tại Mỹ, Úc và New Zealand.
Quay lại với thị trường bất động sản tại Việt Nam, những con số được tính toán chi tiết theo công thức của nhà đầu tư này đưa ra rất đáng chú ư.
Theo tính toán của anh Trung, tại Việt Nam, một căn chung cư tầm trung có giá trung b́nh khoảng 3 tỷ đồng, lăi suất dư nợ giảm dần thấp nhất cũng khoảng 13%. Căn nhà đó nếu cho thuê lại sẽ có giá khoảng 8 triệu đồng/ tháng (tại khu vực Hà Nội)
http://vietsn.com/forum/attachment.php?attachmentid=723412&stc=1&d=1420561635
“Như vậy chúng ta bị thiệt ḍng tiền là: 3,000,000,000 VNĐ x 70% x 1.15^20/ 20 năm/ 12 tháng - 8 triệu VNĐ = âm 135 triệu VNĐ. Mỗi tháng ôm nợ 135 triệu đồng liệu có đáng”, anh Trung phân tích.
Cũng theo đánh giá của nhà đầu tư này, ngoài việc người đầu tư chịu thiệt về ḍng tiền, dễ ôm nợ, c̣n khá nhiều điều bất cập xảy ra tại các dự án chung cư ở Việt Nam.
Theo đánh giá của anh Trung, các chung cư ở Việt Nam thường khấu hao nhà quá nhanh, sau 5 - 7 năm th́ nhà đă bị khấu hao chất lượng đến 50 - 60%. Chất lượng các dịch vụ chung cư kém như thang máy, điện nước, trông xe, an ninh...; nhiều nơi các dịch vụ tiện ích, hạ tầng c̣n thiếu thốn nghiêm trọng.
“Chính v́ vậy, lời khuyên của tôi dành cho các cặp vợ chồng trẻ đó là nếu chưa có nhà tại Hà Nội, không nhất thiết phải cố bằng mọi giá mua chung cư để ở. Thay v́ đó, hăy thuê lại một căn hộ chung cư để sống và để dành tiền mua đất nền hoặc nhà liền kề sẽ có hiệu quả kinh tế và đầu tư cao hơn nhiều”, anh Trung khuyến cáo.
Ở một góc nh́n khác, một nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE nh́n nhận, do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại TP.HCM cao hơn so với ở Hà Nội. Do đó, sẽ tốt hơn khi mua nhà ở TP.HCM và đi thuê nhà tại Hà Nội.
Tuy nhiên, cũng theo phân tích của CBRE, điều đáng chú ư là chi phí lăi vay (phụ thuộc vào tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp và môi trường lăi suất) chiếm một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà.
Tại Hà Nội, nếu môi trường lăi suất vẫn giữ như mức hiện tại, nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản th́ nên mua nhà. Trong khi đó, tại TP.HCM, với môi trường lăi suất hiện nay, mua nhà sẽ là tốt hơn v́ chi phí thuê khá cao.
Tương tự, nếu lăi suất giảm, tổng chi phí mua ṛng sẽ thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lăi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; c̣n ở TP.HCM, khi lăi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê. Nghĩa là trong môi trường lăi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở khu vực TP.HCM.
Cũng theo nh́n nhận của CBRE, với cơ cấu dân số trẻ và phần đông trong số này hầu như ít có khả năng tự mua nhà, dự kiến Việt Nam sẽ có thêm nhiều mô h́nh nhà ở cho thuê được đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng đang gia tăng những người chưa có đủ điều kiện sở hữu ngôi nhà riêng của ḿnh.
Thị trường nhà ở cho thuê cũng được dự đoán sẽ ngày càng được tổ chức quy củ và chặt chẽ hơn, từ đó người thuê nhà có thể t́m thấy những sự lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu, ngân sách và phong cách sống mà không cảm thấy sức ép phải cố gắng mua được nhà hoặc căn hộ chỉ bởi v́ họ không thể t́m thấy một nơi để thuê phù hợp.
VŨ MINH