thactrang
09-21-2015, 16:12
Bất động sản về đất đai nhà cửa luôn là một thị trường khó nhằn nhưng nếu lăi được th́ lại rất cao. Mặc dù có tính mạo hiểm nhưng dường như càng mạo hiểm lại càng kích thích các doanh nhân trẻ. Thương vụ cho thuê lại cao ốc là 1 ví dụ điển h́nh.
Nhiều đại gia ẩn ḿnh thường cho thuê nguyên toà nhà, giúp những người như anh Thái (quận 7, TP HCM) t́m thấy cơ hội thuê sỉ rồi phân phối lại để thu lời.
Khi khách sạn mini chưa bị cạnh tranh nhiều, anh Thái cho thuê pḥng giá thương lượng theo ngày, tuần thậm chí theo giờ. Gần đây, anh chuyển sang mô h́nh cho thuê căn hộ trung - cao cấp. Tầng trệt các công tŕnh này có thể dùng cho thuê mở shop kinh doanh, quán ăn, tiệm tạp hóa và quán cà phê.
Nhà đầu tư này tiết lộ, tại thành phố 10 triệu dân như Sài G̣n có không ít đại gia ẩn ḿnh sở hữu nhiều bất động sản nhưng không muốn thu bạc lẻ. Họ chỉ cho thuê sỉ cả ṭa nhà và cần đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng h́nh thức bao thuê dài hạn. Các đại gia này giao cho khách thuê trọn gói quyền tự tổ chức kinh doanh: ngăn pḥng, chia tầng, kiếm khách thuê, quản lư...
V́ không phải chủ đầu tư, cũng không phải chủ ṭa nhà mà chỉ là đối tác đi thuê tài sản, lại được đặt cọc theo 6-12 tháng một lần tùy thỏa thuận nên anh không phải chịu áp lực chôn quá nhiều vốn. "Tôi dựa vào mạng lưới khách thuê tự phát triển được để phân phối cho thuê lại. Nếu thẩm định được tiềm năng của bất động sản có thể đạt mức lợi nhuận 10-15%/năm", nhà đầu tư này đánh giá.
Tại một số chung cư thuộc khu Đông và Nam Sài G̣n mới đi vào khai thác được 6-18 tháng cũng xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 pḥng ngủ rồi cho khách thuê lại theo h́nh thức ở ghép. Đối tượng thuê là sinh viên có điều kiện kinh tế tốt, các nhóm nhân viên văn pḥng c̣n độc thân có thu nhập khá trở lên.
Nhà đầu tư phân khúc này tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao c̣n vắng người ở, thiếu dịch vụ tiện ích nên dễ thương lượng được mức giá "mềm" hơn giá thị trường để cho thuê ăn chênh lệch. Tuy nhiên, các trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại thường băo ḥa từ năm thứ 3 trở đi. Nguyên nhân là do cộng đồng dân cư được h́nh thành, tiện ích hoàn thiện, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều, chủ căn hộ có xu hướng lấy lại nhà để tự khai thác.
http://intermati.com/cothu/Pictures/2015/09m/21dd/9a.jpg
TP HCM đang nở rộ mô h́nh thuê bất động sản để cho thuê lại dưới nhiều h́nh thức. Ảnh: Vũ Lê
Nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đă lộ diện. Vài năm nay, một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định, tư vấn bất động sản đă thử nghiệm thành công mô h́nh thuê cao ốc để cho thuê lại.
Đơn vị này bao thuê trọn gói một cao ốc tọa lạc tại quận 3, cách trung tâm quận I, TP HCM chỉ hơn trăm mét rồi t́m đối tác cho thuê từng tầng và tự quản lư ṭa nhà. Khách hàng thuê mặt bằng làm văn pḥng là các công ty châu Á và Việt Nam. Tầng trệt khách thuê làm khu bán lẻ v́ lợi thế mặt tiền.
Nguyên nhân chủ đầu tư cao ốc này chọn h́nh thức cho thuê toàn bộ ṭa tháp có vị trí đắc địa v́ doanh nghiệp không có mạng lưới khách thuê dồi dào và thiếu kinh nghiệm quản lư bất động sản.
Trường hợp cá biệt hơn, một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, vừa săn lùng và thuê dài hạn cao ốc có vị trí mặt tiền đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài G̣n chưa đầy 2 km rồi cho thuê lại. Các công ty con của tập đoàn thuê một nửa ṭa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Một nửa ṭa nhà chuyển thành pḥng khách sạn cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho khách văng lai thuê. Tầng cao nhất và của ṭa tháp này và sân thượng được bố trí nhà hàng, quán cà phê.
Giám đốc Đào tạo TMG Hospitality - Trang Minh Hà đánh giá, thuê bất động sản để cho thuê lại là một h́nh thức kinh doanh sáng tạo và linh hoạt. Cách làm này mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).
Ông Hà phân tích, việc xây dựng một cao ốc để kinh doanh đ̣i hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn, từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, công năng sử dụng của cao ốc. Không những vậy, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng lắm gian nan. Không phải chủ đầu tư nào cũng có thời gian để tham gia chương tŕnh đào tạo, vận hành cao ốc theo chuẩn.
Khó khăn lớn nhất là chủ ṭa nhà là phải đầu tư thời gian và công sức để tạo dựng các mối quan hệ, để t́m nguồn khách. Đó là lư do sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, chủ đầu tư có khuynh hướng t́m những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lư, khai thác tài sản giúp ḿnh.
Theo ông Hà, h́nh thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh đă diễn ra từ rất lâu ở các nước phát triển. Các công ty, tập đoàn quản lư cao ốc uy tín, đa quốc gia đă nhanh chóng tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.
Tại TP HCM, thị trường này phát triển với quy mô nhỏ hơn là những loại h́nh căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích, nhà trọ cao cấp… Một h́nh thức khác là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn pḥng để kinh doanh, phổ biến nhất là nhượng quyền thương hiệu.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, bài toán thuê bất động sản để cho thuê lại có lợi thế và thách thức riêng. Lợi thế là vốn ít, hạn chế việc chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Ông Chánh chỉ ra 4 thách thức nhà đầu tư cần phải lưu ư. Thứ nhất, phải định giá đúng tiềm năng của bất động sản, chọn phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh. Thứ hai, phải giải mă được nguồn cầu, hiểu rơ thị trường chuộng thuê sản phẩm ǵ để đáp ứng đúng thị phần. Thứ ba, phải sẵn sàng mạng lưới khách thuê để khai thác càng nhanh càng tốt. Thứ tư, phải quản lư tốt bất động sản, cung ứng dịch vụ phù hợp để khách thuê hài ḷng nhằm duy tŕ nguồn thu.
Câu hỏi mấu chốt cho nhà đầu tư muốn chọn loại h́nh thuê cao ốc để cho thuê lại là, liệu thị phần có đủ lớn để tham gia và tạo lợi nhuận không. Chỉ nên đầu tư mô h́nh này khi chọn được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung c̣n hạn chế và nhu cầu bức thiết. "Nếu định giá sai, quản lư kém dễ dẫn đến tỷ lệ trống cao, khả năng thua lỗ rất lớn", ông khuyến cáo.
Dù có những rủi ro nhất định nhưng nguồn lăi từ việc cho thuê lại cao ốc vẫn hấp dẫn rất nhiều con buôn lao đầu vào thương vụ làm ăn này.
Nhiều đại gia ẩn ḿnh thường cho thuê nguyên toà nhà, giúp những người như anh Thái (quận 7, TP HCM) t́m thấy cơ hội thuê sỉ rồi phân phối lại để thu lời.
Khi khách sạn mini chưa bị cạnh tranh nhiều, anh Thái cho thuê pḥng giá thương lượng theo ngày, tuần thậm chí theo giờ. Gần đây, anh chuyển sang mô h́nh cho thuê căn hộ trung - cao cấp. Tầng trệt các công tŕnh này có thể dùng cho thuê mở shop kinh doanh, quán ăn, tiệm tạp hóa và quán cà phê.
Nhà đầu tư này tiết lộ, tại thành phố 10 triệu dân như Sài G̣n có không ít đại gia ẩn ḿnh sở hữu nhiều bất động sản nhưng không muốn thu bạc lẻ. Họ chỉ cho thuê sỉ cả ṭa nhà và cần đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng h́nh thức bao thuê dài hạn. Các đại gia này giao cho khách thuê trọn gói quyền tự tổ chức kinh doanh: ngăn pḥng, chia tầng, kiếm khách thuê, quản lư...
V́ không phải chủ đầu tư, cũng không phải chủ ṭa nhà mà chỉ là đối tác đi thuê tài sản, lại được đặt cọc theo 6-12 tháng một lần tùy thỏa thuận nên anh không phải chịu áp lực chôn quá nhiều vốn. "Tôi dựa vào mạng lưới khách thuê tự phát triển được để phân phối cho thuê lại. Nếu thẩm định được tiềm năng của bất động sản có thể đạt mức lợi nhuận 10-15%/năm", nhà đầu tư này đánh giá.
Tại một số chung cư thuộc khu Đông và Nam Sài G̣n mới đi vào khai thác được 6-18 tháng cũng xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 pḥng ngủ rồi cho khách thuê lại theo h́nh thức ở ghép. Đối tượng thuê là sinh viên có điều kiện kinh tế tốt, các nhóm nhân viên văn pḥng c̣n độc thân có thu nhập khá trở lên.
Nhà đầu tư phân khúc này tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao c̣n vắng người ở, thiếu dịch vụ tiện ích nên dễ thương lượng được mức giá "mềm" hơn giá thị trường để cho thuê ăn chênh lệch. Tuy nhiên, các trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại thường băo ḥa từ năm thứ 3 trở đi. Nguyên nhân là do cộng đồng dân cư được h́nh thành, tiện ích hoàn thiện, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều, chủ căn hộ có xu hướng lấy lại nhà để tự khai thác.
http://intermati.com/cothu/Pictures/2015/09m/21dd/9a.jpg
TP HCM đang nở rộ mô h́nh thuê bất động sản để cho thuê lại dưới nhiều h́nh thức. Ảnh: Vũ Lê
Nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đă lộ diện. Vài năm nay, một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định, tư vấn bất động sản đă thử nghiệm thành công mô h́nh thuê cao ốc để cho thuê lại.
Đơn vị này bao thuê trọn gói một cao ốc tọa lạc tại quận 3, cách trung tâm quận I, TP HCM chỉ hơn trăm mét rồi t́m đối tác cho thuê từng tầng và tự quản lư ṭa nhà. Khách hàng thuê mặt bằng làm văn pḥng là các công ty châu Á và Việt Nam. Tầng trệt khách thuê làm khu bán lẻ v́ lợi thế mặt tiền.
Nguyên nhân chủ đầu tư cao ốc này chọn h́nh thức cho thuê toàn bộ ṭa tháp có vị trí đắc địa v́ doanh nghiệp không có mạng lưới khách thuê dồi dào và thiếu kinh nghiệm quản lư bất động sản.
Trường hợp cá biệt hơn, một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, vừa săn lùng và thuê dài hạn cao ốc có vị trí mặt tiền đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài G̣n chưa đầy 2 km rồi cho thuê lại. Các công ty con của tập đoàn thuê một nửa ṭa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Một nửa ṭa nhà chuyển thành pḥng khách sạn cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho khách văng lai thuê. Tầng cao nhất và của ṭa tháp này và sân thượng được bố trí nhà hàng, quán cà phê.
Giám đốc Đào tạo TMG Hospitality - Trang Minh Hà đánh giá, thuê bất động sản để cho thuê lại là một h́nh thức kinh doanh sáng tạo và linh hoạt. Cách làm này mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).
Ông Hà phân tích, việc xây dựng một cao ốc để kinh doanh đ̣i hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn, từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, công năng sử dụng của cao ốc. Không những vậy, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng lắm gian nan. Không phải chủ đầu tư nào cũng có thời gian để tham gia chương tŕnh đào tạo, vận hành cao ốc theo chuẩn.
Khó khăn lớn nhất là chủ ṭa nhà là phải đầu tư thời gian và công sức để tạo dựng các mối quan hệ, để t́m nguồn khách. Đó là lư do sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, chủ đầu tư có khuynh hướng t́m những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lư, khai thác tài sản giúp ḿnh.
Theo ông Hà, h́nh thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh đă diễn ra từ rất lâu ở các nước phát triển. Các công ty, tập đoàn quản lư cao ốc uy tín, đa quốc gia đă nhanh chóng tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.
Tại TP HCM, thị trường này phát triển với quy mô nhỏ hơn là những loại h́nh căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích, nhà trọ cao cấp… Một h́nh thức khác là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn pḥng để kinh doanh, phổ biến nhất là nhượng quyền thương hiệu.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, bài toán thuê bất động sản để cho thuê lại có lợi thế và thách thức riêng. Lợi thế là vốn ít, hạn chế việc chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Ông Chánh chỉ ra 4 thách thức nhà đầu tư cần phải lưu ư. Thứ nhất, phải định giá đúng tiềm năng của bất động sản, chọn phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh. Thứ hai, phải giải mă được nguồn cầu, hiểu rơ thị trường chuộng thuê sản phẩm ǵ để đáp ứng đúng thị phần. Thứ ba, phải sẵn sàng mạng lưới khách thuê để khai thác càng nhanh càng tốt. Thứ tư, phải quản lư tốt bất động sản, cung ứng dịch vụ phù hợp để khách thuê hài ḷng nhằm duy tŕ nguồn thu.
Câu hỏi mấu chốt cho nhà đầu tư muốn chọn loại h́nh thuê cao ốc để cho thuê lại là, liệu thị phần có đủ lớn để tham gia và tạo lợi nhuận không. Chỉ nên đầu tư mô h́nh này khi chọn được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung c̣n hạn chế và nhu cầu bức thiết. "Nếu định giá sai, quản lư kém dễ dẫn đến tỷ lệ trống cao, khả năng thua lỗ rất lớn", ông khuyến cáo.
Dù có những rủi ro nhất định nhưng nguồn lăi từ việc cho thuê lại cao ốc vẫn hấp dẫn rất nhiều con buôn lao đầu vào thương vụ làm ăn này.