Mỹ đang thiếu đất xây nhà
 

Tình trạng thiếu đất trong bối cảnh giá tăng cao, cộng với chi phí xây dựng đắt đỏ khiến các chủ đầu tư khó có thể xây đủ nhà để đáp ứng nhu cầu tại Mỹ.

Tại Sunbelt, thứ hàng hóa “nóng” nhất hiện nay không phải là dầu, đồng hay vàng. Đó là đất. Và chủ trang trại Robert Thomas có rất nhiều.

Gia đình ông Thomas nắm trong tay khoảng 11.000 mẫu đất trang trại phía đông bắc Tampa, Fla. Ông nội của ông, người sở hữu một doanh nghiệp khai thác khoáng sản, đã mua chúng với giá siêu hời: 10 xu một mẫu vào năm 1932. Kể từ đó, dân số Tampa bùng nổ và chạm mốc hơn 3 triệu. Phần nhỏ trong số đó quyết định chuyển tới khu đất trang trại nhà ông Thomas để an cư.

Những người muốn xây nhà, khao khát có đất, đã đề nghị mua đất của ông Thomas. Gia đình sau đó bán một phần cho một nhà phát triển với giá khoảng 70 triệu USD, tương đương khoảng 20.000 USD mỗi mẫu, theo WSJ. Một số mảnh còn lại hiện đang được ra giá cao hơn gấp đôi, trong bối cảnh “bùng nổ như chưa từng thấy”, ông Thomas tâm sự.

Mỹ, một đất nước rộng lớn, song lại rất ít đất. Các hạn chế trong việc sử dụng đất, đầu tư công vào đường bộ, đường sắt và các cơ sở hạ tầng đã khiến các nhà phát triển gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các địa điểm gần trung tâm các khu dân cư lớn để xây nhà. Làn sóng di cư bắt đầu lan đến các thành phố như Austin, Phoenix và Tampa, theo đó đẩy giá đất lên cao và gián tiếp gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng.

Tại Sunbelt, giá đất đã tăng hơn gấp đôi chỉ sau 2 năm, tính đến quý II, theo Land.com, một trang web niêm yết đất đai thuộc sở hữu của công ty bất động sản CoStar.Group.

Tuy nhiên, nỗ lực kìm hãm đà tăng lạm phát của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ FED có thể giải quyết vấn đề. Hiện lãi suất cao và chi phí xây dựng đắt đỏ đang đè nặng lên thị trường đất đai, qua đó khiến lĩnh vực bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Giá đất không giảm, số lượng người mua lại ngày càng ít đi. Một số chủ sở hữu bắt đầu quan ngại về một cuộc suy thoái tương tự khủng hoảng tài chính hồi năm 2008, khi giá nhà đất giảm mạnh sau nhiều năm nợ nần chồng chất.


Gia đình ông Thomas đã bán một phần cho một nhà phát triển với giá khoảng 70 triệu USD, tương đương khoảng 20.000 USD mỗi mẫu, theo WSJ.

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế vẫn dự đoán, sự eo hẹp của nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu tăng mạnh sẽ khiến giá đất tiếp tục phi mã trong dài hạn. Ngay tại những thành phố như New York và San Francisco, nơi dân số bị thu hẹp trong đại dịch, đất đang ngày càng đắt. Theo Morris Davis, giáo sư tài chính tại trường Kinh doanh Rutgers, tổng diện tích đất hiện nay tại Mỹ ước tính trị giá hơn 20 nghìn tỷ USD.

Sự bùng nổ đã mang lại làn gió mới cho các chủ nhà. Ông Davis ước tính, đất hiện chiếm 47% giá trị nhà ở Mỹ. Con số này tăng từ mốc 38% vào năm 2012 và dưới 20% vào đầu những năm 1960. “Đất tăng kéo theo giá nhà cũng tăng trong những thập kỷ gần đây”, theo ông Davis.

Khu vực ngoại ô của Tampa là một trong những nơi chứng kiến đà tăng giá đất mạnh mẽ nhất. Ốc đảo xanh tươi giờ đây được bao quanh bởi rất nhiều các công trường xây dựng. Hàng chục ngôi nhà 2 tầng mọc lên như nấm dọc theo con đường tới trang trại của ông Thomas. “Cảm giác như chỉ cần đưa tay ra là có thể chạm vào cửa sổ của hàng xóm”, ông nói.

Theo quy định về sử dụng đất, Tampa hạn chế các nhà phát triển xây dựng bất kỳ thứ gì giá trị hơn một ngôi nhà ở phần lớn thành phố. Khi các quan chức quận Hillsborough, bao gồm cả Tampa, thông qua quy định này vào năm 1950, họ cho rằng sự khắt khe là cần thiết để ngăn chặn tình trạng tắc đường, qua đó "bảo tồn giá trị các tòa nhà". Một cách gián tiếp, những quy định này đẩy giá đất tăng vọt, khi các chủ đầu tư cần nhiều diện tích hơn cho mỗi đơn vị nhà ở.


Trang trại nhà ông Thomas

Họ theo đó buộc phải tìm kiếm những khu đất xa thành phố và tiếp tục phải đối mặt với những hạn chế mới. Chẳng hạn như quận Hillsborough cuối năm 2019 đã ban hành lệnh cấm phân chia đất đai thành nhà ở tại một số khu vực nhằm kiềm chế quá trình đô thị hóa quá mức. Động thái này diễn ra sau một số các cuộc biểu tình của người dân - những người cho rằng cơ sở hạ tầng tại địa phương sẽ không thể theo kịp tốc độ phát triển của khu vực. Hạt Pasco, phía bắc thành phố, vào năm 2021 cũng đưa ra lệnh cấm phân loại lại đất.

Từ đầu năm 2021 đến đầu năm 2022, giá nhà tại khu vực đô thị Tampa đã tăng 35%, theo Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller, mức tăng nhanh nhất trong số 20 thành phố lớn tham gia khảo sát. Nguyên nhân là bởi phần lớn đất ở đây đã được quy hoạch làm nhà, nên nhu cầu luôn ở mức cao. Đất của ông Thomas theo đó được đặc biệt săn đón. Kể từ năm 1932, chúng tăng gấp 200 lần giá trị, tính đến năm ngoái, tức tăng gấp 10 lần mức tăng trưởng sau khi điều chỉnh lạm phát của chỉ số S&P 500.

“Tôi nhận được thư, email và rất nhiều các cuộc gọi,” ông Thomas nói. “Bằng cách nào đó mọi người có số điện thoại di động của tôi”.

Cơ sở hạ tầng không đảm bảo đang thúc đẩy lạm phát đất đai. Ví dụ, ở Nashville, các tuyến đường đi làm ngày càng dài hơn khi dân số tăng lên, kéo theo tình trạng tắc đường nghiêm trọng. Việc thiếu phương tiện công cộng cũng khiến người lao động có ít sự lựa chọn hơn ngoài việc chấp nhận nhích từng cm trên đoạn đường tắc nghẽn. Năm 2018, một đề xuất xây dựng hệ thống đường sắt và mở rộng dịch vụ xe buýt đã được đưa ra.

Lisa Maki, chủ một công ty môi giới bất động sản thương mại Avison Young ở Nashville, cho biết năm ngoái, nhóm của cô đã thu xếp bán 2 lô đất ở khu phố Gulch cho một công ty đầu tư bất động sản với giá 7,1 triệu USD. Người bán, một gia đình đến từ California, đã mua bất động sản này với giá 1,1 triệu USD vào năm 2011.


Đất nhà ông Thomas

Theo công ty dữ liệu bất động sản công nghệ và dịch vụ Altus Group, số lượng các lô đất trống được quy hoạch làm nhà ở ở Nashville đã giảm 43,5% từ năm 2016 đến năm 2021. Tình trạng thiếu đất trong bối cảnh giá tăng cao, cộng với chi phí xây dựng đắt đỏ khiến các chủ đầu tư không thể xây đủ nhà để đáp ứng nhu cầu. Giá chào thuê căn hộ ở Nashville đã tăng 31% trong năm tính đến tháng 6, theo công ty môi giới bất động sản Redfin. Sunbelt cũng diễn ra tình trạng tương tự.

Ryan Williams, chủ tịch điều hành của công ty đầu tư bất động sản Cadre cho biết 5 năm trước, việc xây dựng căn hộ tại các thị trường nóng nhất Sunbelt khá dễ dàng.

“Bây giờ, gần như mọi người đang chiến đấu để giành đất, đặc biệt ở các thành phố như Atlanta và Austin”, ông Ryan Williams nói. “Đó là một cuộc chiếm đất theo đúng nghĩa đen,” ông Williams nói.

Các nhà đầu tư giàu có, bao gồm tỷ phú rượu Tito Beveridge và vận động viên chơi golf Phil Mickelson cũng đã bắt đầu mua đất ở Sunbelt những năm gần đây. Họ giữ đất trống trong nhiều năm như một cách để đặt cược vào sự tăng lên về giá trị, đồng thời tận dụng ưu đãi về thuế đối với đất chưa xây dựng.

Đất không phải lúc nào cũng đắt như thế. Việc ngày càng nhiều người chuyển đến sống tại các thành phố nhỏ tự quản - những nơi đặt ra nhiều quy định về phân chia chặt chẽ, càng khiến việc xây nhà trở nên khó khăn hơn.

Theo tính toán của Jason Barr, một nhà kinh tế học tại Đại học Rutgers-Newark, giá đất tại Manhattan hầu như không tăng lên từ những năm 1880 đến 1970 sau khi điều chỉnh theo lạm phát. Tuy nhiên, từ năm 1977 đến năm 2019, chúng đã tăng trưởng với tốc độ trung bình hàng năm khoảng 13%.


Thành phố Sunbelt

Nhiều chuyên gia cho rằng các thành phố tự quản cần nới lỏng các quy tắc phân vùng để giảm thiểu lạm phát, song những thay đổi này thường không được lòng các chủ nhà - những người được hưởng lợi từ việc giá đất tăng và chiếm khoảng 65% số hộ gia đình ở Mỹ. Có thêm nhiều nhà ở cũng đồng nghĩa với việc giới chức địa phương phải đầu tư tốn kém vào đường xá và các cơ sở hạ tầng.

Mọi người vẫn đang chuyển đến sống tại thành phố Sunbelt. Khu vực này theo đó được dự báo có thể chứng kiến làn sóng lạm phát đất dai dẳng vốn đã ám ảnh New York và San Francisco trong nhiều thập kỷ qua và biến chúng trở thành một trong những thành phố đắt đỏ nhất nước Mỹ.

Lạm phát một khi đã tăng lên, sẽ rất khó để đảo ngược. Trong khi đó, các chủ đất kỳ vọng vào sự tăng giá nên gần như sẽ không bán ngay. Ông Thomas cho biết đã quyết định giữ lại phần đất còn lại của nhà mình dù những lời đề nghị chào mua rất hời.

"Bạn sẽ làm gì khi đó là một khoản đầu tư có giá trị và tất cả những gì bạn cần làm chỉ là tiếp tục sở hữu đất?", ông nói.