Lãi suất càng tăng, lượng nhà mới ở Mỹ và châu Âu càng giảm

[Hanna]

Nhiều chủ đầu tư bất động sản ngần ngại tham gia thị trường trong bối cảnh giá vật liệu và lãi suất tăng cao. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở bị suy giảm nghiêm trọng.Theo The Wall Street Journal, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và các nhà hoạch định chính sách ở những nước phát triển khác đang tăng lãi suất trong ngắn hạn để kiềm chế lạm phát.

Tuy nhiên, những động thái này có thể khiến hoạt động xây dựng bị gián đoạn và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở, từ đó khiến cho lạm phát tiếp tục tăng lên trong những năm tới do giá bán và thuê nhà đều đồng loạt cao hơn.

Hàng loạt dự án ngừng xây dựng
ỞBắc Mỹ và châu Âu, lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng xấu tới hoạt động xây dựng. Tại Mỹ, số lượng giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở tư nhân trong tháng 4 giảm tới 21,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng công trình khởi công cũng giảm tới 22,3%, theo Cục Thống kê Dân số Mỹ.

Trong quý IV/2022, số giấy phép xây dựng khu dân cư tại khu vực đồng tiền chung euro đã giảm 13% so với một năm trước đó. Đồng thời, hoạt động xây dựng cũng đang chậm lại, dựa trên số liệu từ Công ty Moody's.Việc lãi suất tăng cao đang làm gia tăng áp lực chi phí xây dựng đối với các chủ đầu tư. Không chỉ vậy, người mua nhà giờ đây cũng ngần ngại hơn khi xuống tiền, nhu cầu mua bất động sản giảm sút và nhiều đơn vị phát triển cũng vì thế mà hoãn thi công các dự án.

Một số nhà kinh tế và nhà phát triển bất động sản dự đoán hoạt động xây dựng sẽ giảm hơn nữa nếu lãi suất vẫn ở mức cao. Fed đã giữ nguyên lãi suất trong tháng 6. Tuy nhiên, cơ quan này dự kiến có thêm hai lần tăng nữa trong năm nay. ECB tuần trước cũng đã tăng lãi suất và có thể sẽ tiếp tục tăng trong các cuộc họp tới.

Ở Mỹ, các chi phí liên quan đến nhà ở chiếm khoảng 1/3 tỷ trọng trong chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Tại những thành phố có chi phí đắt đỏ, nơi các hộ gia đình thường chi hơn 1/3 thu nhập của họ cho tiền thuê nhà, tác động của việc tăng lãi suất còn lớn hơn.

Về lý thuyết, lãi suất cao hơn và đà phát triển của bất động sản chậm lại sẽ dẫn đến việc chi phí xây dựng và giá đất đai thấp hơn. Tuy nhiên, điều đó vẫn chưa xảy ra.

Theo nhà kinh tế trưởng Ali Wolf tại Công ty Zonda, giá đất luôn rất cao. Những người sở hữu đất thường kiên nhẫn và chờ đợi cho đến khi giá bật tăng trở lại, thay vì vội vàng bán ngay.

Trong khi đó, chi phí xây dựng vẫn còn cao do nguồn lao động bị thiếu hụt và giá vật liệu quá đắt đỏ. Trước cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine, ngành xây dựng của Đức đã nhập phần lớn thép từ Nga, Belarus và Ukraine. Theo ông Felix Pakleppa, người đứng đầu Liên đoàn Xây dựng Đức, việc chuyển sang các nguồn mới khiến giá vật liệu trở nên đắt đỏ hơn.

Ngoài ra, quyết định tăng lãi suất để chống lạm phát của ECB đã làm tăng gần gấp 4 lần lãi suất hàng năm đối với các khoản vay xây dựng, từ dưới 1% lên gần 4%. Chi phí thi công cao hơn khiến việc kiếm lợi nhuận từ việc xây dựng cũng trở nên khó khăn hơn.

Ngân hàng trung ương “nhắm mắt làm ngơ”
Trong tháng 3, lượng đơn đặt hàng xây dựng căn hộ ở Đức đã giảm 37,9% so với một năm trước đó. Chính phủ nước này cho biết họ có thể không đạt được mục tiêu xây dựng 400.000 căn hộ mới/năm.Công ty Vonovia, đơn vị cho thuê căn hộ lớn nhất tại Đức, vẫn chưa có ý định bắt đầu bất cứ dự án mới nào trong năm nay, do lạm phát và lãi suất cao hơn. Ông Rolf Buch, CEO của công ty, cũng chưa thể xác định thời điểm doanh nghiệp có thể vượt qua tình trạng này.

Lạm phát là vấn đề số một. Các ngân hàng trung ương buộc phải ‘nhắm mắt làm ngơ’ và phớt lờ những ảnh hưởng của việc lãi suất tăng cao.

Bà Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng tại Công ty Zonda

Ông Buch cho biết hậu quả của việc nguồn cung bất động sản suy giảm rất “khủng khiếp” khi nhiều hộ gia đình sẽ phải vật lộn để tìm nhà. Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh rằng đây là “một thảm họa đối với xã hội Đức”.

“Lạm phát là vấn đề số một. Các ngân hàng trung ương buộc phải ‘nhắm mắt làm ngơ’ và phớt lờ những ảnh hưởng của việc lãi suất tăng cao”, bà Wolf bình luận.

Trong thời kỳ lãi suất cao trước đây, các chính phủ thường cố gắng duy trì hoạt động xây dựng. Trong những thập kỷ sau Thế chiến II, chính phủ Mỹ đã xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội. Điều đó cho thấy nguồn cung bất động sản vẫn có thể được bổ sung ngay cả thời điểm lãi suất ở mức cao.

Không chỉ vậy, vào đầu những năm 1980, khoảng thời gian Fed nhanh chóng tăng lãi suất để chống lạm phát, Quốc hội Mỹ đã thay đổi các quy định về thuế để giúp việc phát triển căn hộ cho thuê sinh lời nhiều hơn.

Việc điều chỉnh chính sách thuế đã khiến thị trường bùng nổ và gây ra bong bóng bất động sản. Nước Mỹ sau đó đã trải qua giai đoạn khủng hoảng tài chính. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cũng đã được cải thiện nhiều hơn.

Ông Sam Khater, Phó chủ tịch của Freddie Mac, cho biết chính quyền tiểu bang và địa phương có thể dỡ bỏ các hạn chế phân vùng và đẩy nhanh việc cấp phép xây dựng nhà ở mới để thúc đẩy thị trường cũng như bổ sung nguồn cung.

“Ngày càng có nhiều vấn đề mà Fed gặp phải liên quan đến nhà ở. Tuy nhiên, những vấn đề này lại là thứ mà họ không thể tự mình giải quyết được”, ông Sam Khater nhìn nhận.