Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Vì sao Country Garden đổ nợ?

[Hanna]

Trong thời kỳ đầu của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc, Country Garden được coi là một trong những doanh nghiệp mạnh khoẻ nhất, có khả năng vượt bão một cách an toàn...

Tuy nhiên, trung tuần tháng 8, thị trường tài chính toàn cầu sửng sốt khi hay tin Country Garden đã quá hạn thanh toán liên quan đến một số lô trái phiếu quốc tế, đồng nghĩa công ty này đang có nguy cơ vỡ nợ, đi theo vết xe đổ của China Evergrande.

Cách đây một năm, Country Garden nổi lên như một điểm sáng trong bức tranh ảm đạm về ngành bất động sản Trung Quốc. Ở thời điểm đó, tình hình tài chính của công ty này được đánh giá là ổn định bất chấp danh sách ngày dài các doanh nghiệp địa ốc lâm vào cảnh vỡ nợ.

Được thành lập cách đây hơn 3 thập kỷ bởi ông Dương Quốc Cường, Country Garden đã hưởng lợi từ cuộc phát triển thị trường bất động sản mạnh mẽ nhất trên thế giới. Thành công của công ty này đã đưa ông Dương trở thành một tỷ phú và một biểu tượng cho sức tăng trưởng mãnh liệt của kinh tế Trung Quốc. Cũng giống như nhiều doanh nghiệp địa ốc tư nhân khác của nước này, Country Garden phát triển theo mô hình dựa vào mạnh tay vay nợ để đầu tư phát triển, với niềm tin rằng chừng nào còn phát triển, công ty còn trả được nợ.

Cho tới khi Evergrande vỡ nợ cách đây hai năm, hầu như không ai cho rằng Country Garden - công ty phát triển bất động sản lớn nhất về doanh số ở Trung Quốc trong năm 2022 - sẽ có ngày đối mặt với một kết cục tương tự. Không chỉ tin vào sự vững vàng của Country Garden vì công ty này vẫn thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ nợ trong lúc các quân cờ domino khác lần lượt đổ xuống, giới quan sát còn tin rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ không để các công ty địa ốc lớn nối tiếp nhau đổ vỡ như vậy. Nhưng trong cuộc khủng hoảng này, dường như không có khái niệm “quá lớn để đổ vỡ”.

Xuất phát từ mối lo rằng thói quen vay nợ tràn lan của doanh nghiệp bất động sản có thể tạo ra một quả bom hẹn giờ trong nền kinh tế, vào năm 2020, Bắc Kinh bắt đầu siết ngành địa ốc. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đưa ra chủ trương “nhà để ở chứ không phải để đầu cơ”. Các quy định về mua nhà và dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản đồng loạt thắt lại, dẫn tới các công ty địa ốc mắc kẹt, không thể vay tiền mới để trả nợ cũ.

“GÓT ASIN” CỦA COUNTRY GARDEN
Cuộc khủng hoảng kéo dài cho tới hiện tại, và ngay cả một tên tuổi như Country Garden cũng đang đứng trước rủi ro vỡ nợ, nhưng các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc dường như vẫn giữ quyết tâm thanh lọc thị trường nhà đất, chấp nhận “đau một lần rồi thôi”. Điều này thể hiện qua việc Bắc Kinh đưa ra các biện pháp hỗ trợ bất động sản rất cầm chừng và dè dặt.

Dù được coi là một doanh nghiệp bất động sản mẫu mực của Trung Quốc, Country Garden có mô hình kinh doanh không mấy khác biệt so với các công ty khác. Đó là cũng chủ yếu dựa vào doanh thu từ việc bán căn hộ trước khi hoàn thiện, và dùng tiền đó kết hợp với tiền đi vay để đầu tư. Mô hình này “gặp hạn” khi dòng tiền trong nền kinh tế bị siết lại.

Ngoài ra, “gót Asin” của Country Garden nằm ở chiến lược khai phá thị trường ở các tỉnh lẻ, các thành phố cấp 2 trở xuống. Năm ngoái, 62% doanh số của Country Garden đến từ các thành phố cấp ba và cấp bốn như Đức Châu ở miền Bắc và Mậu Danh ở miền Nam. Hơn 3/4 dự trữ đất cho các dự án tương lai của công ty cũng nằm ở những thành phố như vậy.

Khi nền kinh tế bắt đầu giảm tốc trong và sau đại dịch, doanh số bán nhà tại các khu vực đó lao dốc mạnh, kéo giá nhà trượt theo. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Trung Quốc, trong tháng 6 năm nay, giá bình quân của nhà mới tại 35 thành phố nhỏ nhất Trung Quốc được cơ quan này khảo sát đã giảm 17 tháng liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh thu của Country Garden là 570,7 tỷ Nhân dân tệ, tương đương 78,22 tỷ USD, trong năm 2020, nhưng giảm còn 357,5 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2022. Doanh thu giảm, cộng thêm khả năng tiếp cận nguồn vốn bị siết lại trong những năm gần đây, đã khiến tình trạng kẹt thanh khoản của công ty càng trầm trọng hơn.

“Country Garden cần ít nhất 30 tỷ Nhân dân tệ, tương đương khoảng 4,12 tỷ USD, doanh thu mỗi tháng để đạt hòa vốn, nhưng họ chỉ đạt khoảng 10 đến hơn 20 tỷ Nhân dân tệ mỗi tháng trong năm nay vì doanh số bán nhà ở các thành phố cấp ba và cấp bốn bây giờ rất tệ”, Giám đốc đầu tư Oscar Choi của công ty Oscar and Partners Capital Limited nhận định trong một cuộc trao đổi với hãng tin Reuters.

Thành công của Country Garden đến từ việc công ty này ồ ạt xây và nhà ở có tỷ suất lợi nhuận thấp. Quy mô phát triển của công ty chủ yếu đến từ việc mua được những lô đất lớn với giá rẻ từ chính quyền các địa phương. Các dự án đa mục đích mà Country Garden xây dựng thường bao gồm cả khách sạn, khu mua sắm, trường học, và đôi khi có cả khu công nghệ.

Tháng 3/2023, Chủ tịch của Country Garden là bà Dương Huệ Nghiên - con gái nhà sáng lập Dương Quốc Cường - tuyên bố công ty sẽ giảm hiện diện ở các thành phố nhỏ, sau khi báo mức giảm 90% lợi nhuận cốt lõi trong năm 2022 và lỗ ròng kỷ lục 6,1 tỷ USD cả năm. Dù vậy, quyết định này dường như được đưa ra quá muộn mằn.

Với 3.121 dự án trải rộng khắp Trung Quốc, bối cảnh vĩ mô của những vấn đề tài chính mà Country Garden đang phải đối mặt có lẽ còn nghiêm trọng hơn những gì mà Evergrande đang phải trải qua, xét tới việc Evergrande chỉ có khoảng 800 dự án - một báo cáo của công ty nghiên cứu Oxford Economics nhận định. Theo ngân hàng Nomura, Country Garden đang có gần 1 triệu căn nhà chưa hoàn thiện. Dù vậy, tổng số nghĩa vụ nợ của công ty này là 1,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 191,7 tỷ USD, chỉ bằng khoảng 59% so với Evergrande - doanh nghiệp địa ốc nặng nợ nhất thế giới.

LIỆU COUNTRY GARDEN CÓ ĐƯỢC CỨU?
Đầu tháng 8/2023, Country Garden đã trễ hạn thanh toán tiền lãi của 2 lô trái phiếu quốc tế phát hành bằng USD. Nếu sau thời gian ân hạn 30 ngày, tức là đến đầu tháng 9, việc trả nợ không được tiến hành, Country Garden sẽ bị coi là vỡ nợ. Trong một cảnh báo u ám về tình hình tài chính của công ty, Country Garden cho biết số lỗ dự kiến của nửa đầu năm nay có thể lên tới 7,6 tỷ USD.

Giới chuyên gia cho rằng mối lo sợ về cuộc khủng hoảng nợ của Country Garden đang gia tăng áp lực buộc Bắc Kinh phải can thiệp. “Bất động sản và các lĩnh vực liên quan vẫn là một bộ phận rất quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc. Cuộc khủng hoảng bất động sản đang tiếp tục kéo tụt các hoạt động của toàn bộ nền kinh tế và thu ngân sách của các địa phương. Chặn đứng sự lây lan rủi ro từ lĩnh vực bất động sản sẽ đòi hỏi các biện pháp kích cầu lớn hơn những gì mà nhà chức trách đưa ra tính đến thời điểm này”, nhà kinh tế trưởng Gerwin Bell của Công ty PGIM Fixed Income nói với tờ New York Times.

Nhiều chuyên gia đang lo ngại Country Garden sẽ không tránh được kết cục như Evergrande: đầu tiên là vỡ nợ rồi tiếp đó là phá sản. Evergrande mới đây đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản lên toà án ở Mỹ, hai năm sau khi vỡ nợ. “Một vụ vỡ nợ của Country Garden cũng có thể gây tác động lớn như vụ Evergrande, vì công ty này quá lớn”, nhà phân tích Rosealea Yao của Công ty nghiên cứu Gavekal nhận định.

Thậm chí, một vụ vỡ nợ của Country Garden còn gây ra những hệ luỵ tồi tệ hơn. Trước công ty này, ngoài Evergrande, còn có một số doanh nghiệp bất động sản lớn khác của Trung Quốc vỡ nợ. Ở thời điểm này, thị trường đang bất an hơn so với thời điểm Evergrande đổ nợ. Dù vẫn cam kết sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đến hiện tại vẫn chưa làm được gì nhiều để củng cố niềm tin. “Mọi thứ có thể trở nên tồi tệ hơn trước khi Chính phủ hành động”, bà Yao nói.

Một câu hỏi được đặt ra lúc này: Liệu Bắc Kinh có cứu Country Garden?...