Nhà đầu tư nước ngoài đổ xô mua bất động sản Nhật, tranh thủ đồng Yên rẻ

[Romano]

“Thị trường địa ốc Nhật Bản đang hưởng lợi từ chính sách tiền tệ siêu nới lỏng giữa lúc nhiều nền kinh tế khác còn ở trong chu kỳ thắt chặt”...

Vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Nhật Bản đã tăng mạnh trong 1 năm trở lại đây, khi nhà đầu tư tranh thủ xu hướng mất giá của đồng yên Nhật trong bối cảnh Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) duy trì chính sách tiền tệ siêu lỏng lẻo.

“Đây là một thời kỳ hoàng kim của bất động sản Nhật”, ông Henry Chin - trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản CBRE - nhận định với hãng tin CNBC. “Thị trường địa ốc Nhật Bản đang hưởng lợi từ chính sách tiền tệ siêu nới lỏng giữa lúc nhiều nền kinh tế khác còn ở trong chu kỳ thắt chặt”.

Vị chuyên gia nhấn mạnh nhu cầu mua bất động sản ở Nhật Bản đang được thúc đẩy bởi điều kiện cho vay dễ chịu, với giá trị khoản vay có thể lên tới 70% giá trị căn nhà, với mức lãi suất chỉ khoảng 1%/năm. Và dĩ nhiên, đồng yên Nhật rẻ là một yếu tố không thể không kể đến.

Tất cả những yếu tố này đều đến từ chính sách tiền tệ “ngược dòng” của Nhật Bản trong tương quan so sánh với các nền kinh tế lớn khác. Giữa lúc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) liên tục nâng lãi suất trong gần 2 năm qua để chống lạm phát, BOJ duy trì lãi suất ngắn hạn ở mức âm 0,1%. Sự trái chiều chính sách tiền tệ khiến đồng yên Nhật mất giá hơn 11% so với đồng USD từ đầu năm đến nay.

“Giá trị mua bất động sản tại Nhật Bản của nhà đầu tư nước ngoài trong quý 1/2023 đã tăng 100% so với cùng kỳ năm ngoái”, ông Koji Nato - Giám đốc nghiên cứu của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) - cho biết.

Theo một báo cáo gần đây của JLL, Nhật Bản là một trong những thị trường bất động sản có nhiều giao dịch nhất thế giới trong năm nay. JLL cũng cho rằng lãi suất siêu thấp của Nhật Bản là một động lực quan trọng phía sau sự sôi động của thị trường địa ốc nước này.

Trong quý 1, lượng vốn mà nhà đầu tư nước ngoài rót vào bất động sản Nhật đã tăng gấp đôi lên mức 2 tỷ USD, theo dữ liệu của JLL.

Còn theo dữ liệu do CBRE cung cấp, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nhật đã tăng 45% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch Nhật Bản sau đại dịch Covid-19 đã khiến tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn ở nước này tăng mạnh, kéo theo đầu tư bất động sản khách sạn sôi động - công ty nghiên cứu và tư vấn bất động Knight Frank cho biết trong một báo cáo hồi tháng 9. Tháng 7 năm nay, lượng du khách nước ngoài thăm Nhật Bản đạt mức cao nhất kể từ khi xảy ra đại dịch.

Ngoài ra, đầu tư vào bất động sản khách sạn ở Nhật còn nhận được một cú huých sau khi nhà chức trách “bật đèn xanh” cho việc xây dựng các tổ hợp nghỉ dưỡng ở Osaka, có thể bao gồm casino đầu tiên ở nước này. Dự án này nhằm mục đích thu hút du khách quốc tế và thúc đẩy tiêu dùng trong nước.

Knight Frank cho biết thêm tốc độ phát triển mạnh mẽ hiện nay của ngành logistics ở Nhật Bản cũng là một động lực cho thị trường bất động sản, vì ngành này cần nhiều trung tâm phân phối, nhà kho và bãi chứa khác.

Còn theo chuyên gia Chin của CBRE, bất động sản bán lẻ vẫn đang là mảng có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất trên thị trường địa ốc Nhật Bản hiện nay. Ông nói rõ hơn rằng nhà đầu tư đang rất quan tâm tới thị trường ở Tokyo và Osaka, nơi nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh đang tăng cao cùng với sự trở lại của khách du lịch.

Trong số các nhà đầu tư bất động sản thương mại từ nước ngoài đổ tới Nhật Bản hiện nay, các nhà đầu tư đến từ Singapore là lực lượng đông đảo nhất, với giá trị giao dịch đạt 3 tỷ USD từ đầu năm đến nay - theo bà Christine Li, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Knight Frank. Các nhà đầu tư đến từ Mỹ là nhóm lớn thứ nhì, với giá trị giao dịch 2,58 tỷ USD; tiếp đến là các nhà đầu tư Canada với 1 tỷ USD.

Vậy cơn sốt bất động sản ở Nhật có thể kéo dài trong bao lâu?

“Một quyết định thắt chặt chính sách tiền tệ có thể nhanh chóng khiến nhà đầu tư suy giảm sự ham thích đối với bất động sản Nhật”, bà Li dự báo, nhưng cho rằng trong trường hợp sự dịch chuyển chính sách tiền tệ của Nhật Bản là do sự lan rộng của lạm phát, triển vọng tích cực của thị trường bất động sản nước này có thể tiếp tục duy trì.

Chuyên gia Chin của CBRE nói rất khó để dự báo về thời điểm thị trường có thể đảo chiều, nhưng giá bất động sản ở Nhật có thể “cực kỳ nhạy cảm” với việc tăng lãi suất và tương quan giá cả với bất động sản ở các quốc gia khác. Dù vậy, ông giữ quan điểm lạc quan. “Chúng tôi kỳ vọng nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào thị trường bất động sản Nhật Bản và xu hướng này sẽ không thay đổi trong vài quý tới đây”, ông nói.