VN Hết rau rồi anh có lấy măng không?

[Gibbs]

Trong 34 doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xin khất nợ trái phiếu, có nhiều tập đoàn lớn như Novaland, Hải Phát, Sacomreal, Nam Land, Đầu tư LGD, Danh Khôi, Gotec Land, Bất động sản Hà An, Apec Land Huế, Đất Xanh miền Nam, Nam Land, Sunny World, Gotec Land.
Novaland đề xuất gia hạn thanh toán hoặc hoán đổi tiền gốc lấy các sản phẩm bất động sản, tức hát bài Trường Sơn Đông - Trường Sơn Tây: “Hết rau rồi anh có lấy măng không?”. Hỏi cho có hỏi vậy, chớ em chưa có măng, vì em mới trồng tre mà!
Cách đây 3 năm, vào ngày mùng một Tết năm 2020 (25/1/2020), đại gia Bùi Thành Nhơn viết “Đơn kêu cứu khẩn cấp” gửi cựu bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, rằng “Novaland đã kiệt sức, cần Đảng và Nhà nước hỗ trợ, vì đang mất tính thanh khoản. Khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho Cty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (Cty thànhviên của Novaland, do Novaland chuyển nhượng lại cổ phần) được tiếp tục phát triển Dự án Khu dân cư tại khu đất 30,224 ha tại phường Bình Khánh, Q.2, TPHCM, vì đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng.
Novaland cam kết chấp hành mọi quyết định của Chính phủ. Việc cho Novaland tiếp tục phát triển dự án, ngoài việc giúp Novaland có nguồn thu, còn giúp cho hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Novaland yên tâm tiếp tục bỏ vốn Novaland để tiếp tục phát triển các dự án đang dang dở”.
Đang khóc khẩn cầu, bỗng dưng Bùi Thành Nhơn trở giọng hăm dọa: “Để tránh hệ lụy xấu không thể nào cứu vãn được, nếu cổ phiếu của Novaland mất tính thanh khoản như: Gây nợ xấu gần 50.000 tỷ đồng cho hệ thống ngân hàng, gần 250.000 người biểu tình đòi trả nhà, đòi lấy tiền, mất an ninh trật tự Thành phố; gây kiện tụng quốc tế dây chuyền phức tạp; mất công ăn việc làm cho hàng chục gia đình (Novaland và các đối tác); giảm niềm tin của doanh nhân và doanh nghiệp trọng và ngoài nước; ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư… Novaland khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẩn cấp giúp Novaland vượt qua khó khăn, cho phép Novaland tiếp tục thực hiện dự án 30,224 ha P. Bình Khánh, Q.2 đã bị tạm dừng gần 2 năm”.
Bộ trưởng Phạm Hồng Hà có bút phê trên đơn kêu cứu “TT Sinh chỉ đạo, b/c bộ trưởng”!
Khi con nợ quá to, nó đách sợ chủ nợ! Nhà nước nó còn dám dọa mà!
Mai Bá Kiếm

NovaReal, một công ty thành viên của Novaland vừa gửi thông báo “xin khất” thanh toán. Lý do thanh khoản và dòng tiền của công ty đều “khó khăn và ngoài tầm kiểm soát”. NovaReal đề nghị khách hàng hoặc tự thanh toán lãi vay Ngân hàng các đợt còn lại bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất. (Sau đó sẽ thanh toán lại toàn bộ số tiền lãi vay khách hàng đã thanh toán và chi trả thêm tiền lãi theo lãi suất 12%/năm. Hoặc khách hàng dùng vốn tự có để tất toán khoản vay với Ngân hàng. (Sau đó sẽ hỗ trợ phí tất toán khoản vay và chi trả thêm tiền lãi 12%/năm).

Tổng tài sản của Novaland đạt mức 257.365 tỷ đồng (hơn 10 tỷ USD) vào cuối năm 2022, tăng gấp 5 lần sau 5 năm. Nhưng việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ. Khi Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, công ty bắt đầu gặp các vấn đề tài chính, thậm chí đối mặt rủi ro phá sản.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) nằm trong số các công ty bất động sản có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, tài sản nhiều, không đồng nghĩa với tình hình tài chính khoẻ mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Vấn đề khủng hoảng thanh khoản của Novaland bắt đầu được nhắc đến nhiều vào cuối năm ngoái, đỉnh điểm khi cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp. Cho đến nay, khoảng 5 tỷ USD giá trị công ty đã bị thổi bay, tương ứng mức giảm hơn 80%.

Nhưng trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ như hiện nay, cần phải nói rằng bản thân Novaland đã có một hành trình hết sức phiêu lưu. Cụ thể hơn, Novaland là đại diện tiêu biểu cho hình mẫu công ty bất động sản sử dụng đòn bẩy cao.

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của nhà phát triển bất động sản ở mức 4,73 lần tại thời điểm kết thúc năm ngoái. Chỉ số này tăng liên tục từ mức 2,68 cuối năm 2019. Hay nói cách khác, cứ 6 đồng tài sản của Novaland hiện nay, 5 đồng được tài trợ bằng nợ.

Nợ vay là một trong những nguồn tài trợ quan trọng của Novaland. Những năm gần đây, công ty này phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu. Trong khoảng 65.000 tỷ đồng khoản vay cuối năm 2022, 70% là trái phiếu, 17% nợ ngân hàng, còn lại là vay bên thứ ba. Có gần 18.500 tỷ đồng nợ trái phiếu của Novaland sẽ đáo hạn trong năm 2023.

Một khoản mục quan trọng khác trong nợ phải trả của Novaland là hợp tác đầu tư phát triển dự án nhận từ bên thứ ba. Đến cuối năm 2022, giá trị hợp tác đầu tư đạt mức gần 85.200 tỷ đồng dài hạn và 7.100 tỷ đồng ngắn hạn. Novaland sẽ trả lại các khoản này sau khi các dự án hoàn thành, phân chia lợi nhuận theo thoả thuận hợp tác đầu tư. Trong một số hợp đồng, công ty phải trả một khoản lãi cố định theo lịch thanh toán.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là các khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn, gần 16.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi trong năm 2022. Đây là khoản tiền trả trước của khách hàng trong các giao dịch bất động sản. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi Novaland bàn giao sản phẩm xây dựng hoàn thành cho khách hàng.

Tóm lại, vấn đề thanh khoản của Novaland hiện nay có phần không nhỏ đến từ chính chiến lược mở rộng của công ty này trong quá khứ: Sử dụng nợ. Khi tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài chính của Novaland càng trở nên rõ ràng.

Ngoài ra, rủi ro về thị trường bất động sản, giảm giá và lượng, ảnh hưởng đến doanh số bán hàng có thể khiến công ty không đủ dòng tiền thanh toán các nghĩa vụ nợ.

Novaland cũng đang gặp phải nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Điều này cũng khiến cho 10.000 tỷ đồng đang bị phong toả tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng, theo lời Chủ tịch Bùi Thành Nhơn.

Những thông tin về việc chậm thành toán lãi và gốc trái phiếu của Novaland và các công ty con gần đây có thể khiến xếp hạng tín dụng của nhà phát triển bất động sản xấu đi, dẫn đến việc tái cấp vốn khó khăn hơn và phải chịu lãi vay cao hơn.