Trung Quốc: Khi chủ đầu tư bất động sản nhận thanh toán bằng… thịt lợn!

[miro1510]

Giải cứu thị trường bất động sản tiếp tục là câu chuyện nóng của giới chức và các chủ đầu tư Trung Quốc.

Sau 19 tháng giảm liên tiếp, doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã tăng trở lại trong 2 tháng vừa qua

Tháng 8/2020, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ” áp dụng với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100% và tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng nợ ngắn hạn. Các doanh nghiệp không đáp ứng được yêu cầu này sẽ phải đối mặt với những hạn chế trong việc vay vốn ngân hàng.

Chiến dịch giải cứu của Trung Quốc tập trung vào 3 nhóm giải pháp: giãn nợ, nới lỏng tín dụng và hỗ trợ các đối tượng liên quan đến ngành bất động sản.

Chính sách trên nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản, qua đó giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính và đưa giá nhà ở về mức hợp lý, nhưng động thái phanh gấp này khiến không ít doanh nghiệp sau đó dần lâm vào tình trạng mất thanh khoản và vỡ nợ, do dự án bị đình trệ vì thiếu vốn, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân sụt giảm.

Tháng 11/2022, Trung Quốc đã phải tung ra gói giải cứu bất động sản với 16 giải pháp như nới lỏng điều kiện mua nhà, gia hạn thời gian trả nợ, hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái phiếu có thể được gia hạn hoặc hoán đổi, cung cấp các khoản vay đặc biệt để các dự án được hoàn thành và bàn giao, khuyến khích các ngân hàng thương mại cung cấp các khoản vay để mua lại các dự án bất động sản…

Liên quan đến tín dụng, có 6 ngân hàng quốc doanh lớn cam kết sẽ bơm 140 tỷ USD vào thị trường địa ốc, đồng thời nới lỏng tín dụng với người mua nhà.

Đến tháng 2/2023, Trung Quốc đưa ra chương trình hành động mới với 21 nhiệm vụ trọng tâm, trong đó tăng tốc cho vay nhằm hỗ trợ việc bàn giao nhà của các dự án chậm tiến độ, hỗ trợ các khoản vay mua hoặc thuê nhà...

Các nhà băng cũng tìm cách để khuyến khích người dân vay mua nhà như nâng giới hạn tuổi của người vay lên 80 - 95 tuổi, tức người 70 tuổi có thể vay với kỳ hạn 10 - 25 năm.

Tại một số dự án, chủ đầu tư còn chấp nhận thanh toán bằng nông sản như thịt lợn, tỏi, lúa mì, dưa hấu.

Những nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc đã bắt đầu mang lại hiệu quả khi số lượng giao dịch mua nhà ở tại các thành phố lớn tăng trở lại trong tháng 2/2023, sau 19 tháng giảm liên tiếp và khả năng tiếp cận vốn của các công ty bất động sản được cải thiện.

Thị trường tiếp tục hồi phục khi doanh số bán bất động sản tại 30 thành phố lớn trong tháng 3/2023 tăng 44% so với cùng kỳ năm trước và trong số 70 thành phố lớn có tới 55 thành phố ghi nhận giá nhà tăng. Ngoài ra, khảo sát mới nhất của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho thấy, tỷ lệ hộ gia đình dự định mua nhà trong quý II/2023 đã tăng lên 17,5%, mức tăng mạnh đầu tiên trong 3 năm qua.

Học viện China Index thống kê, trên 100 thành phố và quận trên toàn Trung Quốc đã triển khai hơn 170 chính sách để thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó hơn 30 thành phố đã giảm tỷ lệ lãi suất cho vay thế chấp tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu xuống dưới 4%/năm (thấp hơn nhiều so với mức bình quân 5,74%/năm hồi tháng 9/2021).

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, quan sát nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc thời gian qua, có nhiều bài học mà Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng. Thực tế, một số giải pháp đã và đang được triển khai như giãn, hoãn thuế và cơ cấu lại nợ.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm khác nhau. Chẳng hạn, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà, chiếm tỷ lệ khoảng 53%, còn ở Việt Nam, tỷ lệ này chỉ khoảng 15 - 20% trong giai đoạn đầu phát triển dự án. Tỷ lệ này là khá cao khiến các chủ đầu tư cũng khó hồi phục hơn khi nguồn tài trợ cho dự án phụ thuộc lớn vào đối tượng này.

“Chúng tôi đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc và nhận thấy rằng, Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó, chẳng hạn như doanh nghiệp phải chấp nhận chiết khấu để bán tài sản trả nợ; đàm phán với trái chủ gia hạn nợ; doanh nghiệp được phép đảo nợ…”, ông Lực cho biết.

Trung Quốc có thể sẽ nới lỏng chính sách “3 lằn ranh đỏ”, nhằm cho phép nhiều công ty bất động sản được vay thêm vốn từ các ngân hàng, đồng thời “bật đèn xanh” cho các quỹ đầu tư gọi vốn cho các dự án bất động sản, vốn đã bị tạm ngừng từ năm 2021.