'Bóng ma' lơ lửng trên đầu bất động sản văn phòng Mỹ

[Romano]

Thị trường bất động sản thương mại tại những thành phố lớn như San Francisco đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng khi các nhà môi giới đối mặt với xu hướng làm việc từ xa.Theo Washington Post, giới chủ sở hữu của tòa nhà văn phòng cao thứ 4 tại thành phố San Francisco, trong đó có ông Donald Trump, muốn có thêm thời gian để trả lại khoản tiền mà họ đã vay.

Tòa nhà cao 52 tầng nằm ở số nhà 555 phố California, đã được lấp đầy khoảng 93%. Tuy nhiên, tại một thành phố nơi người lao động chậm trở lại nơi làm việc sau đại dịch Covid-19, nhiều bên thuê không gian trong tòa nhà sắp đến thời hạn ký mới hợp đồng.

Theo các tài liệu chính thức, chủ sở hữu gồm quỹ đầu tư Vornado Realty và tập đoàn Trump Organization đã đề nghị gia hạn thời gian để trả lại khoản vay 1,2 tỷ USD.

Cũng giống các chủ nhà và người đi thuê khác trên khắp nước Mỹ, tòa nhà số 555 phố California đang đứng trước nguy cơ rơi vào vòng xoáy suy thoái của thị trường bất động sản thương mại sau đại dịch Covid-19.

Xu hướng đáng lo ngại hậu đại dịch Covid-19
"Tình hình thật tồi tệ", một nhân viên tài chính làm việc trong tòa nhà 555 nói về sự sụt giảm định giá các tòa nhà thương mại trong khu vực. Trong 20 năm làm việc trong tòa nhà 555, người phụ nữ chưa từng thấy nơi này trống trải như hiện tại.

Kể từ khi đại dịch bùng phát, các nhà tuyển dụng - đặc biệt ở những thành phố lớn - đều gặp khó khăn khi muốn thuyết phục nhân viên trở lại văn phòng. Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác đã từ bỏ nỗ lực trên và cho phép nhân viên làm việc từ xa.

Xu hướng trên cuối cùng đã bắt kịp giới chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng khi tỷ lệ bỏ trống ngày càng tăng và giá trị của những nơi này sụt giảm.

Vào đầu tháng 6, dữ liệu bất động sản từ công ty phần mềm Trepp cho thấy các khoản nợ thương mại trị giá 270 tỷ USD đến hạn thanh toán trong năm nay, đồng thời cảnh báo tình trạng vỡ nợ với số lượng lớn.

Giám đốc của Trepp, Manus Clancy, cho biết các khoản nợ liên quan đến bất động sản thương mại tăng đột biến vào tháng 5, một tín hiệu đánh dấu "điểm giới hạn" của thị trường này.

Khi được hỏi về những mối lo ngại đối với thị trường bất động sản thương mại vào hôm 7/6, Bộ trưởng Tài chính Janet Yellen cho biết bà nghĩ rằng ngành ngân hàng "sẽ phải chuẩn bị cho sự tái cấu trúc và những khó khăn sắp tới".

Tại San Francisco, một trong những ví dụ tiêu biểu của cuộc khủng hoảng đang hình thành là chủ sở hữu khách sạn Hilton ở trung tâm thành phố. Vào tuần trước, người này lấy tình trạng các tòa nhà thương mại bị bỏ trống làm lý do để ngừng thanh toán khoản nợ 725 triệu USD. Bất động sản trên, khách sạn lớn nhất tại San Francisco, đã được trả lại cho ngân hàng JPMorgan Chase.

Vào hôm 12/6, tờ San Francisco Chronicle đưa tin công ty Westfield đã dừng thanh toán khoản thế chấp cho trung tâm thương mại ở giữa thành phố San Francisco và có kế hoạch bàn giao tài sản cho chủ nợ. Quyết định trên diễn ra sau khi Nordstrom bàn giao lại trung tâm thương mại do doanh nghiệp này sở hữu ở gần quảng trường Union.

"Các chủ văn phòng và cơ sở bán lẻ gặp khó khăn trong việc tạo ra lợi nhuận từ hoạt động thuê không gian do công chúng không đi mua sắm hay đến chỗ làm. Điều này làm tăng nguy cơ những người chủ bất động sản này không thể trả nợ đúng hạn", Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng của Moody’s Analytics, nhận định.

"Xu hướng trên khiến số lượng các khoản nợ xấu gia tăng khi ngành ngân hàng đang gặp phải nhiều bất ổn. Nhiều thể chế tài chính sẽ sụp đổ trong thời gian tới nếu tác động từ thị trường bất động sản không được kiểm soát", ông bổ sung.Bất chấp những cuộc thảo luận về chính sách yêu cầu người lao động quay lại nơi làm việc của các doanh nghiệp lớn, các chuyên gia dự đoán mức độ lấp đầy không gian tại các tòa nhà văn phòng sẽ dần quay lại như thời điểm trước năm 2020.

Vào tháng 2, công ty phân tích dữ liệu Kastle Systems cho thấy hơn một nửa người lao động tại Mỹ đã quay lại nơi làm việc. Tuy nhiên, xu hướng này đã bị đình trệ kể từ khi thông tin trên được công bố.

Điều này có nghĩa các công ty tại Mỹ đang phải đối mặt với tình trạng lạm phát và lãi suất gia tăng có thể cắt giảm chi tiêu bằng việc dừng thuê không gian làm việc.

Amazon đã dừng hoạt động xây dựng các dự án bất động sản lớn, bao gồm trụ sở thứ 2 của tập đoàn này tại bang Virginia và Tennessee. Google đã tạm dừng kế hoạch xây dựng tổ hợp rộng hơn 30 ha của công ty tại San Jose - trung tâm của thung lũng Silicon.

Comcast, một trong những nhà tuyển dụng lao động lớn nhất ở Philadelphia, đã tuyên bố đóng cửa một số văn phòng tại thành phố này. Còn Brookfield, một trong những chủ bất động sản thương mại lớn nhất tại thành phố Los Angeles, đã tuyên bố không thể trả được khoản nợ hơn một tỷ USD trong những tháng gần đây, theo Bloomberg.

Ngăn chặn hiệu ứng domino đối với nền kinh tế Mỹ
Mặc dù thị trường bất động sản thương mại tại nhiều thành phố ở Mỹ có những dấu hiệu đáng lo ngại, nhiều chuyên gia nhận định nền kinh tế nước này vẫn có thể tránh khỏi những hậu quả nặng nề nhất.

Những vấn đề của thị trường bất động sản đã được phát hiện từ lâu, cho phép các chủ nợ có thời gian đưa ra biện pháp phù hợp.

Các ngân hàng luôn có thể tái đàm phán khoản nợ của những bên đi vay. Những người chủ của tòa nhà số 555 phố California đã yêu cầu được gia hạn việc thanh toán nợ. Đây là một chiến lược tài chính có biệt danh "gia hạn và phớt lờ", giúp các thực thể cho vay kéo dãn hậu quả từ các khoản nợ xấu ra nhiều năm.

Tracy Hadden Loh, chuyên gia tại Viện nghiên cứu Brookings, nhận định mặc dù các thành phố cũng có thể gặp khó khăn tài chính khi mất đi nguồn thu nhập từ thuế bất động sản, về tổng thể, thị trường tài chính vẫn được bảo vệ.

"Không ai được hưởng lợi nếu tất cả doanh nghiệp bất động sản thương mại đều tuyên bố phá sản, dẫn tới sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng. Các tổ chức tài chính sẽ thu lại những gì họ có thể và làm việc cùng người đi vay để thiết lập kế hoạch trả nợ hợp lý", bà cho biết.

San Francisco là một trong những ví dụ nổi bật nhất về những khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản. Khu vực này dễ bị tổn thương khi có phần lớn dân số làm việc trong lĩnh vực công nghệ hoặc các ngành nghề khác cho phép làm việc từ xa.

Jay Bechtel từng phụ trách công tác mua bán bất động sản cho Google trong 20 năm trước khi rời khỏi công ty vào tháng 3. Ông đã bày tỏ sự lo ngại về khả năng thu hút người lao động trở lại nơi làm việc của thành phố này.

"Nếu bạn có một tòa nhà không có đủ người thuê, tiền thuê nhà sẽ giảm xuống mức thấp hoặc được miễn phí do không có nhu cầu. Đây không phải là một điều tốt cho các chủ bất động sản thương mại khi giá trị tài sản của họ sẽ giảm mạnh", ông Bechtel phân tích.

Nhằm tránh tạo ra hiệu ứng domino, có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính toàn diện, Bechtel hy vọng các chủ nợ có thiện chí tái đàm phán khoản vay của những doanh nghiệp trong ngành bất động sản thương mại.

Robert Sammons, một nhà nghiên cứu của công ty môi giới bất động sản Cushman & Wakefield, nhận định cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ thay đổi vĩnh viễn thị trường nhà đất ở San Francisco, khi loại bỏ những tòa nhà "lạc hậu" với thiết kế lỗi thời.

"Trước đại dịch, thành phố này có tỷ lệ bất động sản bị bỏ trống thấp nhất nước Mỹ, ở mức 6%. Thị trường đang rất khó khăn. Thói quen làm việc tại văn phòng của người lao động nhiều khả năng sẽ thay đổi vĩnh viễn", ông cho biết.