Hanna
07-22-2011, 08:06
Mặc dù cơ quan quản lư vẫn quy kết lư do sụt giảm nhanh chóng của thị trường BĐS Hà Nội là bởi chính sách siết chặt tín dụng và bội thực nguồn cung ở một số phân khúc nhà ở chủ chốt, song, đó vẫn dường như chưa phải là câu trả lời xác đáng và đầy đủ.
Bỏ qua dư cung
Không phải ngẫu nhiên mà tổng kết t́nh h́nh thị trường căn hộ quư II/2011, đại diện pḥng nghiên cứu của hai công ty tư vấn và tiếp thị BĐS có tiếng là CBRE và Savills Việt Nam đều chung nhận định, t́nh h́nh kinh tế vĩ mô đă tác động đến thị trường, đặc biệt là việc thắt chặt tiền tệ mới là nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự đi xuống của nguồn cầu của Hà Nội, chứ không phải do nguồn cung dư thừa như nhiều người vẫn nghĩ.
Bằng chứng là theo CBRE, ở mảng nhà đất trong các khu đô thị, mặc dù giá chào bán thứ cấp và hoạt động giao dịch đều giảm sút ở hầu hết quận huyện, nhưng một số đợt chào bán lớn tại thị trường trong quư II, trong đó gồm 2 dự án là Vincom Village (quận Long Biên) và Hà Nội Garden City (huyện Gia Lâm) lại trở thành các điểm sáng, cho thấy sự quan tâm không nhỏ của thị trường.
"Thời điểm chào bán của các dự án trên mang lại những câu chuyện thú vị về chiến lược phân kỳ phát triển dự án và chiến lược bán hàng. Trong đó, tiếp xúc các khách hàng cụ thể, nhiều người cho biết muốn bán nhà cửa đang ở để mua và chuyển đến sinh sống tại các dự án kể trên" - ông Nguyễn Bích Sơn, từ bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE, cho biết.
Trao đổi với phóng viên VEF.VN, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, cũng nêu quan điểm, tác động của chính sách kinh tế vĩ mô là điều thấy rơ nhất đối với sự suy giảm của thị trường căn hộ để bán.
Trong khi chi phí vốn vay cao quá cao, rất ít dự án tung nguồn cung ra. C̣n người mua lúc này cũng rất thận trọng v́ lăi suất ngân hàng đang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS.
"Về dài hơi th́ chưa nói nhưng trong ngắn hạn từ nay đến cuối năm, Chính phủ tiếp tục thắt chặt tiền tệ, bằng lượng tiền như thế, người ta vẫn ưu tiên 'vứt' vào ngân hàng, v́ nếu để vào BĐS th́ không chắc chủ đầu tư dự án có đảm bảo tiến độ thi công và thời hạn bàn giao hay không và đặc biệt là xu hướng chờ đợi, nghe ngóng giá BĐS giảm" - bà Hằng nhận xét.
Không phải tiền, mà là tâm lư chờ thời
Mặc dù vậy, nguyên nhân siết tín dụng có vẻ chưa nói hết được gốc rễ sụt giảm nguồn cầu của thị trường BĐS Hà Nội. Báo cáo mới nhất của UBND TP về t́nh h́nh kinh tế - xă hội 6 tháng đầu năm cho thấy, tín dụng dành cho BĐS vào khoảng 38.000 tỷ đồng, chiếm 6,9% tổng dư nợ trên địa bàn.
Đây là một tỷ lệ không lớn, nhất là nh́n sơ bộ, dư nợ ở đây tập trung chủ yếu vào dự án của các doanh nghiệp lớn, vay tiêu dùng của cá nhân là không đáng kể. Có nghĩa rằng, siết tín dụng chưa phải là lư do đầy đủ khiến nguồn cầu của Hà Nội tụt dốc.
Ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lư giải, câu chuyện của thị trường BĐS Hà Nội nh́n sâu xa đó là tâm lư chờ đợi, nghe ngóng của người mua. Giờ là lúc họ tranh thủ gửi tiền vào ngân hàng để thu lăi và chờ đợi xem giá c̣n giảm xuống đến đâu. V́ thế giao dịch chững lại.
Theo quan sát của ông Nga, người dân Hà Nội thường ít vay tiền để mua BĐS. Khó khăn do siết tín dụng chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư - đối tượng có nhu cầu vay vốn lớn hơn cả trong khi thanh khoản kém. C̣n thị trường TP.HCM th́ lại khác - khó khăn thuộc về cả người bán lẫn người mua khi dư nợ tín dụng BĐS khu vực này luôn cao ở mức vài chục %.
Yếu tố tâm lư đang được nhiều doanh nghiệp cho là lư do quan trọng để lư giải sự sụt giảm nguồn cầu tại thị trường Hà Nội.
Nếu như TGĐ Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) - ông Nguyễn Đăng Nam, cho rằng, hiệu ứng kéo theo từ sự suy giảm đóng băng ở phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến sụt giảm ở các phân khúc khác, th́ ông Lê Chí Hiếu, TGĐ Thủ Đức House nh́n nhận, nhà đầu tư cá nhân vẫn giữ vốn trong tay để đầu tư một số kênh. Song, do tâm lư hoảng loạn của t́nh h́nh khủng hoảng kinh tế, họ đang chần chờ không bỏ tiền vào. Nếu xử lư được vấn đề tâm lư th́ họ sẽ quay lại.
Khó hút vốn trong dân
Quả vậy, từ đầu năm 2011, mặc dù các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ bị thắt chặt quản lư, đă và đang có sự chuyển dịch ḍng vốn đến hàng chục ngh́n tỷ đồng ra khỏi các kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốn được kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại bó tay đứng ngoài việc thu hút các nguồn lực kể trên.
Đó là thực tế có phần nghịch lư mà có lẽ chỉ ở trong khó khăn khủng hoảng th́ người ta mới nh́n nhận rơ nhất. Từ cuối quư I/2011, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi sản xuất, trong đó gồm BĐS th́ câu chuyện thời sự về thiếu vốn và t́m vốn cho thị trường BĐS phát triển ổn định ở mảng sản xuất đă trở nên ngày càng nóng bỏng.
Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS như phát hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... đến nay vẫn chưa được khơi thông, th́ điều được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trong dân.
Dẫn lời một số chuyên gia nước ngoài, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư kư Hiệp hội BĐS Việt Nam, từng cho rằng, tiền nhàn rỗi, tích trữ mà người dân nắm giữ có thể ở mức 20 tỷ đôla (tương đương 410.000 tỷ đồng VN).
Song, trong khi các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán bị thắt chặt và lao đao, th́ ḍng vốn cũng không vào, thậm chí c̣n thoái lui ở một số phân khúc BĐS.
Niềm tin lên xuống theo tín hiệu lạm phát
Yếu tố niềm tin, mức độ kỳ vọng của đa số những người tham gia thị trường có tác động chi phối đến chiều tăng giảm của một kênh đầu tư. Cơ sở của một tâm lư tốt là những thông tin tốt, triển vọng của thị trường.
Nhưng bất chấp các tán tụng rất sáng sủa trong giai đoạn thị trường đi lên hay rất tiềm năng với các phân tích đầy tích cực về dài hạn trong lúc thị trường lao dốc, th́ BĐS Hà Nội vẫn không thể đứng ngoài tác động của kinh tế vĩ mô nói chung và tín hiệu lạm phát nói riêng.
V́ thế, đoán định và đưa ra các kịch bản về diễn biến của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia kinh tế như TS. Vũ Đ́nh Ánh, TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Kinh tế TƯ hay chuyên gia BĐS Đặng Hùng Vơ đă không mấy dựa vào các yếu tố nội tại của thị trường này, mà nh́n vào sự tăng trưởng và giảm sút mang tính chu kỳ của nền kinh tế, dấu hiệu, mức độ cải thiện của t́nh trạng lạm phát, băo giá ở Việt Nam.
Khi lạm phát được đẩy lùi, chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng dần, thị trường lấy lại niềm tin, các chuyên gia tin tưởng chắc chắn rằng BĐS sẽ hồi phục và khởi sắc. Vấn đề là thời điểm nào, sớm hay muộn, c̣n phụ thuộc vào sự kiên quyết, nhất quán trong thực hiện mục tiêu chính sách của Nhà nước.
Nói về niềm tin và cách tạo ḷng tin cho người mua, chuyên gia tài chính, ông Cao Sĩ Kiêm khuyến nghị, có 3 việc cần phải được thực hiện cùng lúc.
Thứ nhất là loại bỏ yếu tố đầu cơ để thị trường đi vào thực chất, để những người thực mua có quyền lợi, không bị lừa gạt. Thứ hai thuộc về trách nhiệm của cơ quan quản lư, đó là tổ chức lại thị trường, môi trường pháp lư, hướng tới cách điều hành, quản lư minh bạch, rơ ràng, nghiêm túc. Thứ ba là sự ổn định của đồng tiền, lạm phát phải thấp xuống.
"Nếu lạm phát cao, thị trường bất ổn th́ kể cả có kích thế nào, các kênh đầu tư là chứng khoán, BĐS cũng không thể lên được" - ông Kiêm cho hay.
Tạo dựng ḷng tin và niềm tin cho thị trường không phải là việc của một cá nhân hay tổ chức riêng rẽ nào; mà mỗi chủ thể tham gia thị trường, đi đầu là các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS phải tự ư thức được việc giữ đúng lời hứa, cam kết và chữ tín về chất lượng công tŕnh, sản phẩm.
Về phía Bộ Xây dựng, ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lư nhà và thị trường BĐS bật mư, Bộ đă nghiên cứu đề xuất 3 mô h́nh gồm quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác BĐS và thành lập cơ quan tái thế chấp tài sản BĐS.
Nếu thực hiện được 1 trong 3 mô h́nh kể trên th́ nguồn cung về vốn sẽ rất dồi dào; huy động được tổng lực nguồn vốn xă hội từ mọi ngơ ngách vào BĐS một cách dài hạn. Đây sẽ là cơ sở để chúng ta khắc phục được t́nh trạng người dân thiếu niềm tin có thể thu lợi từ việc đổ tiền vào BĐS hiện nay.
Vef
Bỏ qua dư cung
Không phải ngẫu nhiên mà tổng kết t́nh h́nh thị trường căn hộ quư II/2011, đại diện pḥng nghiên cứu của hai công ty tư vấn và tiếp thị BĐS có tiếng là CBRE và Savills Việt Nam đều chung nhận định, t́nh h́nh kinh tế vĩ mô đă tác động đến thị trường, đặc biệt là việc thắt chặt tiền tệ mới là nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự đi xuống của nguồn cầu của Hà Nội, chứ không phải do nguồn cung dư thừa như nhiều người vẫn nghĩ.
Bằng chứng là theo CBRE, ở mảng nhà đất trong các khu đô thị, mặc dù giá chào bán thứ cấp và hoạt động giao dịch đều giảm sút ở hầu hết quận huyện, nhưng một số đợt chào bán lớn tại thị trường trong quư II, trong đó gồm 2 dự án là Vincom Village (quận Long Biên) và Hà Nội Garden City (huyện Gia Lâm) lại trở thành các điểm sáng, cho thấy sự quan tâm không nhỏ của thị trường.
"Thời điểm chào bán của các dự án trên mang lại những câu chuyện thú vị về chiến lược phân kỳ phát triển dự án và chiến lược bán hàng. Trong đó, tiếp xúc các khách hàng cụ thể, nhiều người cho biết muốn bán nhà cửa đang ở để mua và chuyển đến sinh sống tại các dự án kể trên" - ông Nguyễn Bích Sơn, từ bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE, cho biết.
Trao đổi với phóng viên VEF.VN, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, cũng nêu quan điểm, tác động của chính sách kinh tế vĩ mô là điều thấy rơ nhất đối với sự suy giảm của thị trường căn hộ để bán.
Trong khi chi phí vốn vay cao quá cao, rất ít dự án tung nguồn cung ra. C̣n người mua lúc này cũng rất thận trọng v́ lăi suất ngân hàng đang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS.
"Về dài hơi th́ chưa nói nhưng trong ngắn hạn từ nay đến cuối năm, Chính phủ tiếp tục thắt chặt tiền tệ, bằng lượng tiền như thế, người ta vẫn ưu tiên 'vứt' vào ngân hàng, v́ nếu để vào BĐS th́ không chắc chủ đầu tư dự án có đảm bảo tiến độ thi công và thời hạn bàn giao hay không và đặc biệt là xu hướng chờ đợi, nghe ngóng giá BĐS giảm" - bà Hằng nhận xét.
Không phải tiền, mà là tâm lư chờ thời
Mặc dù vậy, nguyên nhân siết tín dụng có vẻ chưa nói hết được gốc rễ sụt giảm nguồn cầu của thị trường BĐS Hà Nội. Báo cáo mới nhất của UBND TP về t́nh h́nh kinh tế - xă hội 6 tháng đầu năm cho thấy, tín dụng dành cho BĐS vào khoảng 38.000 tỷ đồng, chiếm 6,9% tổng dư nợ trên địa bàn.
Đây là một tỷ lệ không lớn, nhất là nh́n sơ bộ, dư nợ ở đây tập trung chủ yếu vào dự án của các doanh nghiệp lớn, vay tiêu dùng của cá nhân là không đáng kể. Có nghĩa rằng, siết tín dụng chưa phải là lư do đầy đủ khiến nguồn cầu của Hà Nội tụt dốc.
Ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lư giải, câu chuyện của thị trường BĐS Hà Nội nh́n sâu xa đó là tâm lư chờ đợi, nghe ngóng của người mua. Giờ là lúc họ tranh thủ gửi tiền vào ngân hàng để thu lăi và chờ đợi xem giá c̣n giảm xuống đến đâu. V́ thế giao dịch chững lại.
Theo quan sát của ông Nga, người dân Hà Nội thường ít vay tiền để mua BĐS. Khó khăn do siết tín dụng chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư - đối tượng có nhu cầu vay vốn lớn hơn cả trong khi thanh khoản kém. C̣n thị trường TP.HCM th́ lại khác - khó khăn thuộc về cả người bán lẫn người mua khi dư nợ tín dụng BĐS khu vực này luôn cao ở mức vài chục %.
Yếu tố tâm lư đang được nhiều doanh nghiệp cho là lư do quan trọng để lư giải sự sụt giảm nguồn cầu tại thị trường Hà Nội.
Nếu như TGĐ Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) - ông Nguyễn Đăng Nam, cho rằng, hiệu ứng kéo theo từ sự suy giảm đóng băng ở phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến sụt giảm ở các phân khúc khác, th́ ông Lê Chí Hiếu, TGĐ Thủ Đức House nh́n nhận, nhà đầu tư cá nhân vẫn giữ vốn trong tay để đầu tư một số kênh. Song, do tâm lư hoảng loạn của t́nh h́nh khủng hoảng kinh tế, họ đang chần chờ không bỏ tiền vào. Nếu xử lư được vấn đề tâm lư th́ họ sẽ quay lại.
Khó hút vốn trong dân
Quả vậy, từ đầu năm 2011, mặc dù các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ bị thắt chặt quản lư, đă và đang có sự chuyển dịch ḍng vốn đến hàng chục ngh́n tỷ đồng ra khỏi các kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốn được kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại bó tay đứng ngoài việc thu hút các nguồn lực kể trên.
Đó là thực tế có phần nghịch lư mà có lẽ chỉ ở trong khó khăn khủng hoảng th́ người ta mới nh́n nhận rơ nhất. Từ cuối quư I/2011, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi sản xuất, trong đó gồm BĐS th́ câu chuyện thời sự về thiếu vốn và t́m vốn cho thị trường BĐS phát triển ổn định ở mảng sản xuất đă trở nên ngày càng nóng bỏng.
Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS như phát hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... đến nay vẫn chưa được khơi thông, th́ điều được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trong dân.
Dẫn lời một số chuyên gia nước ngoài, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư kư Hiệp hội BĐS Việt Nam, từng cho rằng, tiền nhàn rỗi, tích trữ mà người dân nắm giữ có thể ở mức 20 tỷ đôla (tương đương 410.000 tỷ đồng VN).
Song, trong khi các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán bị thắt chặt và lao đao, th́ ḍng vốn cũng không vào, thậm chí c̣n thoái lui ở một số phân khúc BĐS.
Niềm tin lên xuống theo tín hiệu lạm phát
Yếu tố niềm tin, mức độ kỳ vọng của đa số những người tham gia thị trường có tác động chi phối đến chiều tăng giảm của một kênh đầu tư. Cơ sở của một tâm lư tốt là những thông tin tốt, triển vọng của thị trường.
Nhưng bất chấp các tán tụng rất sáng sủa trong giai đoạn thị trường đi lên hay rất tiềm năng với các phân tích đầy tích cực về dài hạn trong lúc thị trường lao dốc, th́ BĐS Hà Nội vẫn không thể đứng ngoài tác động của kinh tế vĩ mô nói chung và tín hiệu lạm phát nói riêng.
V́ thế, đoán định và đưa ra các kịch bản về diễn biến của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia kinh tế như TS. Vũ Đ́nh Ánh, TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Kinh tế TƯ hay chuyên gia BĐS Đặng Hùng Vơ đă không mấy dựa vào các yếu tố nội tại của thị trường này, mà nh́n vào sự tăng trưởng và giảm sút mang tính chu kỳ của nền kinh tế, dấu hiệu, mức độ cải thiện của t́nh trạng lạm phát, băo giá ở Việt Nam.
Khi lạm phát được đẩy lùi, chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng dần, thị trường lấy lại niềm tin, các chuyên gia tin tưởng chắc chắn rằng BĐS sẽ hồi phục và khởi sắc. Vấn đề là thời điểm nào, sớm hay muộn, c̣n phụ thuộc vào sự kiên quyết, nhất quán trong thực hiện mục tiêu chính sách của Nhà nước.
Nói về niềm tin và cách tạo ḷng tin cho người mua, chuyên gia tài chính, ông Cao Sĩ Kiêm khuyến nghị, có 3 việc cần phải được thực hiện cùng lúc.
Thứ nhất là loại bỏ yếu tố đầu cơ để thị trường đi vào thực chất, để những người thực mua có quyền lợi, không bị lừa gạt. Thứ hai thuộc về trách nhiệm của cơ quan quản lư, đó là tổ chức lại thị trường, môi trường pháp lư, hướng tới cách điều hành, quản lư minh bạch, rơ ràng, nghiêm túc. Thứ ba là sự ổn định của đồng tiền, lạm phát phải thấp xuống.
"Nếu lạm phát cao, thị trường bất ổn th́ kể cả có kích thế nào, các kênh đầu tư là chứng khoán, BĐS cũng không thể lên được" - ông Kiêm cho hay.
Tạo dựng ḷng tin và niềm tin cho thị trường không phải là việc của một cá nhân hay tổ chức riêng rẽ nào; mà mỗi chủ thể tham gia thị trường, đi đầu là các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS phải tự ư thức được việc giữ đúng lời hứa, cam kết và chữ tín về chất lượng công tŕnh, sản phẩm.
Về phía Bộ Xây dựng, ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lư nhà và thị trường BĐS bật mư, Bộ đă nghiên cứu đề xuất 3 mô h́nh gồm quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác BĐS và thành lập cơ quan tái thế chấp tài sản BĐS.
Nếu thực hiện được 1 trong 3 mô h́nh kể trên th́ nguồn cung về vốn sẽ rất dồi dào; huy động được tổng lực nguồn vốn xă hội từ mọi ngơ ngách vào BĐS một cách dài hạn. Đây sẽ là cơ sở để chúng ta khắc phục được t́nh trạng người dân thiếu niềm tin có thể thu lợi từ việc đổ tiền vào BĐS hiện nay.
Vef