Những con số chắc chắn sẽ làm nhiều người không dám mua nhà. Nên mới nói mua nhà được đă giỏi mà có thể cover được các khoản hàng tháng sau khi mua nữa th́ c̣n phải giỏi hơn nữa. Dưới đây là bài chia sẻ kinh nghiệm chọn mua nhà của anh Louis Le, đăng trên group SEA Lean In Circle - Điểm Tựa. Bài này lấy bối cảnh ở Mỹ nhưng có thể áp dụng cho kiều bào ở mọi nơi trên thế giới:
Ḿnh muốn viết lại cách mua nhà v́ nhiều người c̣n thấp thỏm v́ sợ nhà cứ tiếp tục lên, và tiền lăi cũng lên luôn. Phải nhớ lăi suất lên, nhà sẽ đứng và cắm đầu đi xuống khi mọi người chen nhau bán và tụi đầu tư bán v́ sợ lỗ.
Bây giờ hăy nói về nhà cửa, chỗ ở, mỗi nơi có cái tốt khác nhau. VN mới qua, thích ăn đồ VN, thích ở trong cộng đồng VN, đối với ḿnh “too close for comfort”, ḿnh thích ở xa hơn nhưng không xa quá để có thể cuối tuần đi chỗ VN chơi khi cần.
Chỗ nào an toàn và hàng xóm tốt để gia đ́nh ḿnh được hưởng. Chắc chắn là khu Mỹ trắng có học, họ rất là tốt mặc dù thấy da màu, nhưng những chỗ này rất đắt để những người ít tiền không vào được th́ an ninh hơn và cảnh sát được trả tiền nhiều hơn và bảo vệ tốt hơn. C̣n một chỗ nữa là dân Á Đông có học, có tiền, cũng ở riêng, th́ chỗ này cũng tốt v́ người Á Đông có tiền cũng đàng hoàng mặc dù có nhiều thứ tính không nhẹ nhàng như Mỹ trắng. Bây giờ kiếm chỗ có nhiều Ấn Độ, Tàu mà ở v́ nó lành và rẻ hơn. Những chủng tộc Á Đông lo cho con học hành và dạy dỗ tụi bé một cách chu đáo nên tụi nhỏ cũng không hư. Con cái đi học không bị bullying và bạn bè rất dễ thương.
Có nhiều thành phố lúc trước không tốt nhưng khi dân Á Đông bắt đầu đi vào và từ từ làm nó tốt lên, bây giờ vào được th́ khi nó lên th́ giá nhà sẽ lên và ḿnh được hưởng cả sự an toàn và tiền lời của nhà. Đi vào đây mà t́m hiểu, cứ nhiều Á Đông mà vào. Location, Location.
http://www.city-data.com/zips/94539.html
Tại UK, bạn có thể vào link
https://data.london.gov.uk/london-area-profiles/ hoặc
https://data.gov.uk/ để t́m hiểu về thông tin dân số, tỉ lệ việc làm, tỉ lệ phạm tội, độ tuổi...của các quận nội thành, cũng như các tỉnh ngoài London.
Bây giờ nói về mua nhà và đi mướn, cái nào lợi và tốt hơn. Bây giờ tiền lăi thấp nên giá nhà cao, nhưng khi tiền lăi lên, giá nhà sẽ đứng và có thể đi xuống, cái quan trọng là ḿnh phải tính tiền như thế nào cho lợi mà không chật vật, lo lắng, khổ sở “fail to plan, plan to fail”.
Hăy tính tiền cho trung thực, điều quan trọng là công việc ḿnh có vững chắc hay không, cái này dính tới tính tốt của ḿnh có nhiều hay không, tính tốt th́ công việc lúc nào cũng vững chắc, gia đ́nh êm thấm vui vẻ th́ không trời nào làm ḿnh mất việc, phải tin như thế. Bây giờ nói về mua nhà, giá đang cao, hăy dùng $1M để tính. Tiền này gọi là tiền chết mỗi tháng, ít thay đổi mà phải có.
- Tiền down với credit score tốt là $200k để khỏi bị PMI.
- Nếu lấy được tiền lăi tốt bây giờ là 3.9% cho 30 năm, mỗi tháng trả $4981.
- Tiền thuế đất 1.1% = $1083.
- Tiền insurance = $125.
- Tiền điện, nước, rác = $300-500.
- Tiền xe insurance = $260.
- Tiền xe registration 2 chiếc = $30.
- Tiền Phones = $200.
- Tiền Internet = $96.
- Tiền ăn = $2000.
Tổng số là cỡ $9175 một tháng. Muốn sống nhẹ nhàng không lo lắng th́ tiền lương gia đ́nh nên bằng $9175x3 = $27525 x 12 = $330k một năm. Đừng nghe lời người bán nhà mà mua nếu ḿnh làm ít tiền, ḿnh chết chứ người ta không chết. Tiền chết này chưa tính xe hư, bánh xe ṃn, thắng ṃn, tiền xăng, giá bây giờ lên trên $5 rồi, nên không có xe điện đi làm là một thiếu sót lớn, hăng ḿnh cho charge điện không tốn tiền nên năm ngày đi làm không tốn một đồng nào.
Tính tiền đi mướn:
- Nhà 4 pḥng khu tốt.
- Tiền tháng $4000-5000.
- $200k để invest, mỗi năm 20% = $40k = $3333 một tháng.
Kinh tế đổi, thời thế đổi, nhưng vấn đề mua nhà vẫn chỉ có mấy điều quan trọng mà ḿnh thấy cần phải để ư, phải tham khảo kỹ lưỡng v́ mua nhà không như mua xe, mua lộn, bán đi lỗ vài ngàn. Đây là cách ḿnh mua nhà và nhà nào ḿnh và gia đ́nh cũng thích từ hồi độc thân tới giờ.
1. Ḿnh chỉ mua nhà vừa túi tiền của ḿnh, là sao? Sau khi đóng escrow, tổng số tiền ra cửa hàng tháng chỉ tới 1/3 tiền lương của ḿnh. Tính làm sao? Tiền mặt sẽ mất là tiền ăn, tiền nhà, tiền thuế đất, tiền insurance, tiền điện nước, tiền rác, tiền điện thoại, tiền xe cộ (tiền trả xe nếu c̣n nợ và registration) và tiền bỏ vào 401k (lương hưu) hàng tháng. Thiệt ra, nếu liệt kê tất cả những điều kiện này th́ ít ai mua được nhà LOL, nhưng nếu làm được th́ đời sống làm chủ một căn nhà rất thoải mái và nhẹ nhàng.
2. Location, location, location, cái khu ḿnh ở rất quan trọng v́ sự an toàn cho gia đ́nh và giá cả lên xuống trong tương lai. Mua nhà là một sự đầu tư lớn cho cuộc đời, nhiều người dùng căn nhà như để dành tiền cho khi về hưu. Location trên đất Mỹ, cái tiêu chuẩn giống nhau mặc dù khác tiểu bang, khác luật thuế má. Nó đi theo county, rồi tới city, rồi tới zip codes. Ngay cả trong một county tốt, có thể có city dỏm, trong city tốt có thể có zip codes dỏm, chuyện của ḿnh là phải kiếm zip code tốt cho ḿnh ở.
A. Zip code tốt: phải đọc statistic data cho cái zip code ḿnh muốn mua, ḿnh lựa ǵ? chủng tộc nào nhiều, lương trung b́nh là bao nhiêu, số người ở tuổi tác là bao nhiêu, nếu ḿnh có con nhỏ, ḿnh muốn tuổi tác không già th́ con ḿnh sẽ có bạn chơi cùng lứa tuổi, tổng số người có bằng đại học là bao nhiêu, high school là bao nhiêu và nghề ngỗng thuộc loại ǵ, white collar hay labor? Trường học từ mẫu giáo cho tới high school vào hạng nào, crime rate như thế nào?
B. Khi mua nhà, ḿnh chỉ lựa cái nhà nhỏ hoặc trung b́nh trong khu ḿnh muốn ở, tại sao? Khi ḿnh cần bán gấp, giá nhà ḿnh sẽ rẻ nhất trong khu, khi thị trường xuống, nhà ḿnh sẽ xuống thấp nhất và lên cao nhất mà vẫn được hưởng mọi sự tốt lành trong khu tốt của ḿnh. Không bao giờ mua cái nhà lớn nhất, đắt nhất trong khu v́ ḿnh không biết bao giờ ḿnh phải bán gấp để ra đi.
C. Khi kiếm được một căn nhà tốt muốn mua, phải coi địa điểm nó như thế nào, có gần freeway nghe tiếng xe chạy hay không, có gần ngay đường rày xe lửa nó chạy trong đêm khuya không, có gần chợ búa hay không, có gần trường học cho con ḿnh hay không, có nhiều chỗ đậu xe khi bạn bè, gia đ́nh muốn tới thăm hay không. Ḿnh luôn luôn đi tới thăm nhà ḿnh muốn mua cả tuần, ngày thường, weekend, ban ngày, ban đêm coi có xe đậu đầy đường hay không, người đi bộ mỗi buổi chiều như thế nào.
D. Điều này thật ra là điều quan trọng nhất khi mua nhà, neighbors là ai, như thế nào, sống cả chục năm mà gặp neighbors dỏm là khổ cả đời. Khi ḿnh tới thăm nhà ḿnh muốn mua, ḿnh hỏi brokers coi hai người bên cạnh, sau nhà, trước nhà, ḿnh tới gơ cửa hỏi thăm luôn. Đừng ham nhà rẻ, tốt mà quên người hàng xóm mà ḿnh sẽ phải chung sống với cả nhiều năm, họ sẽ giúp đỡ ḿnh và ḿnh sẽ giúp đỡ họ, in harmony. Khi phải làm hàng rào, hoặc cây cối rớt qua nhà ḿnh, họ sẽ sẵn sàng cộng tác với ḿnh để giải tỏa vấn đề. Khi đi đâu xa, họ sẽ coi nhà cho ḿnh, không chỉ nhà bên cạnh, trước sau cả sáu bảy nhà chung quanh ḿnh. Ai cũng biết mặt gia đ́nh ḿnh th́ khi có xe nào tới dọn nhà họ sẽ gọi cho ḿnh hoặc cảnh sát. Ḿnh nghe chuyện bạn ḿnh mà rùng ḿnh, nó (ăn trộm) đem xe truck tới dọn nhà hai lần mà không làm ǵ được, hỏi có quen hàng xóm không, th́ nói tao ghét tụi nó, thế là xong. Cả sáu nhà có phone number của nhau, có ǵ nhắn cả băng luôn, vui lắm. Ḿnh là cột trụ nối mọi người với nhau LOL. Đi đâu cũng xí xọn, bà xă ghét lắm nhưng vui trong bụng.
3. T́nh trạng nhà và financing. Ai cũng nghỉ mua nhà rẻ về sửa, cũng tốt, nhưng nếu ḿnh làm lấy, khi ḿnh phải mướn thợ th́ thượng vàng hạ cám, muốn rẻ th́ thợ dỏm, thợ tốt th́ đắt tiền, nhiều khi gặp nhà hư từ cột trụ ra ngoài mà phải làm lại căn nhà mới. Ḿnh cùng bà xă sửa nhà nên ḿnh biết, làm được th́ ra đẹp theo ư ḿnh mà rẻ nhưng rất tốn công, mướn người th́ bị nó bôi bác nên chỉ bị một lần thôi, gặp Mỹ th́ nó charge vô tội vạ.
Financing, bây giờ tiền lời c̣n thấp, nếu mượn tiền th́ phải mượn fixed 30 năm, không nên đi adjustable ngắn hạn, tới giờ phải refinance mà tiền lăi lên th́ khổ đời. Khi nói tới tiền lăi th́ luôn luôn hỏi APR là bao nhiêu v́ nhiều khi nó nói 3.9% nhưng APR có thể tới 4.25%. APR là tiền của cả cái loan sau khi cộng hết tiền lời, tiền fees, tiền points.
C̣n ngày xưa khi ḿnh mua cái duplex và fourplex, th́ không biết bây giờ sao v́ người đi thuê quá nhiều, nhưng ḿnh vẫn nghĩ vacancy factor phải thấp, multiple tiền rent phải cao và rent control không được quá khắt khe.
Thời nào cũng vậy, mua nhà gọi là định cư, an cư lạc nghiệp, nhưng bên Mỹ này, công việc thay đổi, hăng bỏ đi, nhiều khi việc tốt ḿnh phải đi theo qua tiểu bang khác, county khác, nhiều người phải mướn nhà trọ trong tuần đi làm rồi lái xe hoặc bay về thăm gia đ́nh mỗi cuối tuần. Coi lại công việc ḿnh như thế nào, có dễ kiếm việc khi hăng đi (phá sản) hay không, tiền bạc có để dành được tốt hay không, đừng nhắm mắt làm liều, tiền mất gia đ́nh không êm thấm v́ không tính kỹ lưỡng. Ḿnh không bao giờ ham hố cái tiếng làm chủ nhà, ḿnh và bà xă ở thuê trong một cái condo 800SQ 4 năm cho tới khi mọi thứ vào tiêu chuẩn th́ mới mua nhà. Cái condo ḿnh ở cũng trong một cái Zip code rất tốt và an toàn. Chúc mọi người thành công trong công việc mua nhà.
Games
